贵阳酒业交易中心营销策略总纲.ppt

招商操作手法说明 招商对象 招商难度 商务谈判主动性 租金回报率 品牌影响力 对商业项目档次的提升作用 本土商家 小 强 高 一般 适中 已进驻本市连锁品牌 中 适中 适中 大 高 未进驻本市的连锁品牌 大 弱 低 非常大 非常高 1、本土商家容易招商，承租力较强，面积需求比较小，利于日后的销售； 2、已经进驻本市的连锁品牌，承租能力适中，面积需求相对较大，有利于吸引追求稳定回报的投资者； 3、未进驻本市的连锁品牌，招商难度大，租金贡献率低，面积需求也比较大，然而可以为项目带来一定的社会影响力，起到聚集人气和培育市场的双重作用，也为项目制造营销噱头，是商业地产的“营销利器” 倡导齐头并进的招商策略，一切的招商都是为了销售 事件营销：以酒类交易展览会为契机，创造机会推介项目，将天一国际中国白酒一站式体验采购（交易）中心的主题推广给众多酒类商家，采用ADIA营销策略，引起酒类商家的关注，争取达到“订单式”定制成果。 招商启势计划 阶段 档期 时间段 执行内容 招商目标 第一阶段 准备期、市场推广期、大客户拓展期 2012年8月—9月 1、确定招商策略（包括招商时间节点及预算费用） 2、招商物料的准备 　 2012年10月—12月 1、项目市场推广2、目标商家定向拓展 3.5%　 第二阶段 市场深化期 2013年1月-6月 酒类商家的客户拓展 55% 2013年7月-9月 拓展餐饮类 2013年10月-12月 拓展土特产商家 第三阶段 商铺亮相期 2014年1月—12月 全面招商期 95%　 第四阶段 预售执行期 2014年8月—12月 正式销售商铺 100% 2015年1月—3月 加推商铺热销及尾货促销 商业销售价格建议 4 类比量化定价法 序号 评判因素 权重 价值实现度 分值 中天会展城 美的林城时代 世纪金源 （二手） 中大国际广场 中渝第一城 金龙国际花园 本案 A 周边环境 30 23.1 22 24.53 22.88 19.48 20.15 19.5 B 规划及建筑 20 16.03 13.42 14.8 16.21 15.4 10.22 13.83 C 配套设施 20 9.67 8.76 12.47 14.78 10.83 5.5 10.5 D 营销管理 30 16.07 14.87 20.67 25.05 20.18 13.52 19.55 内容 价值实现度 100 64.87 59.05 72.47 78.92 65.89 49.39 63.38 权重值比例 1 0.98 1.07 0.87 0.80 0.96 1.28 　 顶层（内街）最低价 　 11000 22000 28000 26000 8800 20000 　 首层最高价 　 37000 42000 50000 30000 28000 32000 　 平均价 　 24000 32000 39000 28000 18400 26000 　 楼盘所占权重 　 15% 14% 25% 17% 19% 10% 100% 楼盘权重价格 　 3517.31 4808.51 8527.05 3822.72 3362.82 3336.46 24038.41 项目价格定位——均价初步定价 基于金阳商业地产的特性，本次挑选6个具有可比性及潜在竞争性的楼盘，进行市场比较法分析，以加权折算的方法来计算本项目的相对价格，最后推算出本项目的实收均价。 详请点击 谢谢聆听！ 谨呈： 中国贵阳 / 2012-8-11 商业项目主题定位 1 商业主题定位 主题定位：打造中国白酒“一站式”体验采购（交易）中心 主题定位：国际MIX街区 以贵阳本地产业为突破口，打破白酒产业传统商业模式，集白酒品牌展示、文化品鉴、集中采购、时尚休闲消费体验于一身，打造中国白酒商务新航站。 目标客群定位 目标消费群定位： 商业辐射范围： 辐射范围 全国 西南 贵州 CBD首个餐饮、娱乐、文化、购物集中体验街区——MIX街区 MIX街区形象定位 商业平面空间规划 2 业态定位 九曲流觞：酒类批发、体验、展示、贸易 天工物语：礼品精品、工艺品、字画书法、民族风、民粹 饕餮盛宴：中西式餐饮、酒吧、饮品、贵州本地特色餐饮 茶禅一味：茶叶、茶具、茶馆 天人合一：身心健康运动、运动体验、体育器材、体育用品 贵州印象：贵州土特产 社区配套：金融、通讯、生活超市、相关社区生活配套 业态概述 定位思考 【定位逻辑】 以白酒为购物中心主题，对业态组合上进行梳理提炼，寻求共性特征,共生互荣，互相促进。 由白酒衍生出许多业态，环环相扣，形成一个有机的商业链条。 社区配套商业是满足居民（住宅）和商务群体（写字楼）的最基本业态 定位思考 本项目定位MIX国际街