公寓定价策略课件.ppt

锦江钻石LIFE价格报告 Q1：面临认卡量不足，本项目应如何制定价格策略提高解筹率， 以确保开盘热销的实现？ Q2：本项目入市的核心均价是多少？最终实现（价值最大化） 的价格是多少？ 02.03号房北向，04.05号房西向 阳台开间小，影响居住舒适度，仅一面景观 主卧凸窗小，没有充分利用淡水河及小区园林景观 如果阳台改房，整体的通风采光受影响 客厅开间较小，舒适度差 核心均价推导 推导方法选择说明 市场比准法进行步骤 市场综合比准因素 市场综合比准因素 朝向差制定 主要竞争对手朝向调差 层差说明 增大层差，突显高楼层价值 层差分布表 综合折扣率 单价敏感性分析 总价敏感性分析 敏感性分析 推售原则：1.形成开盘热销；2.认卡客户意向房号摸查 层差制定说明 ： 项目整体楼层不高，且多为一字型分布，对高、中、低单位不必过分特殊，市场常用的小层差为20-30元/平米，建议本项目层差区别不大，建议层差范围为：30-50元/平米； 需重点考虑自然景观、视野、采光因素等，分段设层差，以5、10楼为界线进行价格小跳跃。 层差重点考虑： 项目周边景观尤其是淡水河景观、体育公园景观； 其次也适当考虑楼层的视野、通风和采光； 从项目本身情况分析，5层、10层为主要的层差跳跃层，把15个楼层层分为三个层差级别，每个级别景观视野都不一样。 根据客户意向盘查分析 大多数客户意向楼层为中间楼层，两端较少，因此应该适当增加中间楼层差，减少两端楼层差，将中间部分客户分流至两端房号，以达到整体销售的均衡 0 0 商业 0 0 2 30 30 3 60 30 4 100 40 5 130 30 6 160 30 7 190 30 8 220 30 9 270 50 10 310 40 11 350 40 12 390 40 13 430 40 14 430 0 15 层差 楼层 70% 98% 银行按揭 0.968 30% 94% 一次性 综合折扣率 预估比例 折扣率 付款方式 30% 98% 购房抵用券 70% 98% 项目经理折扣 70% 95% 0.940 30% 98% 开盘认购 认筹客户 综合折扣率 预估比例 优惠折扣 优惠内容 综合折扣率=9.1% 目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成 价格表形成 敏感性分析及销售预估 4300以下 4300-4500 4500-4800 4800-5000 5000以上 4687 4707 4587 4947 5187 4987 4697 5017 4637 15 4627 4647 4527 4887 5127 4927 4637 4957 4577 14 4567 4587 4467 4827 5067 4867 4577 4897 4517 13 4507 4527 4407 4767 5007 4807 4517 4837 4457 12 4447 4467 4347 4707 4947 4747 4457 4777 4397 11 4347 4367 4247 4607 4847 4647 4357 4677 4297 10 4317 4337 4217 4577 4817 4617 4327 4647 4267 9 4287 4307 4187 4547 4787 4587 4297 4617 4237 8 4257 4277 4157 4517 4757 4557 4267 4587 4207 7 4227 4247 4127 4487 4727 4527 4237 4557 4177 6 4197 4217 4097 4457 4697 4497 4207 4527 4147 5 4117 4137 4017 4377 4617 4417 4127 4447 4067 4 4057 4077 3957 4317 4557 4357 4067 4387 4007 3 3997 4017 3897 4257 4497 4297 4007 4327 3947 2 09 08 07 06 05 04 03 02 01 房号 20-25万 26-35万 36-45万 46-55万 55万以上 553347 416334 312466 244431 406609 409233 352040 326807 534229 15 546264 411027 308379 241467 401906 404310 347543 322899 527316 14 539180 405720 304292 238502 397202 399386 343046 318991 520404 13 532096 400