海宁建材贸城项目定位报告.doc

海宁建材商贸城项目定位报告 合盛行投资管理 2010年6月 目录 调研回顾及结论·······················································03 项目属性及SWOT分析·················································06 项目目标及约束条件···················································09 项目发展战略及资源依托···············································10 项目整体定位································································12 项目物业发展建议·····················································17 ·精品建材城业态规划建议 ·酒店式服务公寓产品规划建议 经济测算·····························································23 第一部分 前期调研结论回顾及理解 前期调研结论的回顾 关于海宁—关键词：长三角咽喉之地，全国皮革之都 海宁隶属嘉兴市，衔杭州、上海，是长三角主要咽喉之地，全国著名的“皮革之都”；辖8镇4街道3个省级经济开发区，总面积700平方公里，户籍人口64万 2、海宁经济—关键词：经济快速发展、民营、收入增加 近几年，海宁经济发展快速，2009年，全市人均GDP8335美元，比上年增长9.9％；海宁民营经济发达、藏富于民，2009年末金融机构人民币各项存款余额504.08亿元，比上年增长30.8%；消费旺盛，09年全年实现社会消费品零售总额153.91亿元，比上年增长16.2％。 3、海宁整体房地产市场情况—关键词：价量齐增，趋于成熟 从1997年至2009年，海宁房地产市场经过10年四个阶段发展，开始逐渐趋于成 熟稳定；2009年，海宁房地产市场整体呈现价量齐增的态势。 · 销售面积大幅增长：09年全年商品房销售面积96.89万平方米，增长111.2％，商品房销售额53.94亿元，增长134.9％。年末城镇居民人均住房建筑面积35.16平方米，农村居民人均生活用房面积67.12平方米。 · 房价大幅增长：09年全市住宅成交均价从2008年的5000元/平方米上涨到2009年6500元/平方米，涨幅为30%。 4、海宁房产市场各物业销售情况 □ 酒店式公寓：关键词：供求两旺、投资为主、7000元/㎡ 1、海宁酒店式公寓均为公建项目改建，土地使用权基本为40-50年；产品类型以 板式高层、小高层为主；户型格局以平层为主，30-50㎡，少量LOFT结构；毛 坯交付居多。 2、海宁酒店式公寓产品目前供应量不大，约290套左右；后期约可提供700套可 售酒店式公寓，竞争将加剧。 3、目前在售酒店式公寓价格基本在7000元/㎡左右，销售情况良好，在售项目销 售率均超过90%以上。 4、酒店式公寓客户群以投资为主，约占60%；其次为皮革城及当地工作的年轻自 住客户。低总价和宜商宜居的灵活性是主要购买原因。 □ 写字楼：依托产业、供需不大、销售缓慢 1、海宁写字楼呈现以专业市场为依托，相对集中分布的态势；城南新区居多。 2、鉴于海宁的经济及产业特性，海宁对纯写字楼需求不大，由此导致海宁纯写字 楼物业供应稀少，许多写字楼改建成单身公寓或类住宅出售。 3、纯写字楼售价约5000-6000元/㎡，低于酒店式公寓产品售价；销售速度也不如 酒店式公寓。 4、纯写字楼客户基本以专业市场经营户及小型创意、服务型企业为主。 □ 建材市场：双雄并争、规模不大、亟待提升 1、海宁目前规模化建材市场仅老市场和缔艺家2家，绝对数量不多；其中缔艺家 建筑面积总7.1万㎡，但建材部分仅2.1万㎡，其余均为分散的小型门店，难以 形成规模化的集中优势； 2、海宁目前经营的建材产品无论品质或品牌均处于中低水平，难以满足日趋提升 的消费需求，迫使部份消费客户远赴杭州、上海采购。 3、经营户对目前市场的管理、服务、配套等系列问题开始出现不满，亟需提升； 但对品质更高、规模更大的新市场的建设和搬迁均抱有较高的进驻意愿，尤其 是老市场经营户