物业管理问项目经理指导手册.doc

物业管理顾问项目经理指导手册 市场发展部项目移交物业及设备管理部程序。 顾问项目经理公司确认与顾问单位初次工作程序。 顾问费收缴工作程序。 前期设计方案、工程施工、质量监管、设备选型、安装调试工作程序。 前期物业管理早期介入项目分析及调整程序。 前期物业管理人员定岗及预算方案制作程序。 物业管理机构设立及人员招聘、培训工作程序（驻场）。 前期物业管理制度制定程序。 物业接管与验收工作程序。 物业资料及档案交接工作程序。 业户入伙管理工作程序（使用说明书、管理公约、业主手册、装修规定、入伙程序） 日常管理工作程序 业户服务（入伙交接、业户档案、管理费收缴率、客户满意率、投诉接待处理） 保安服务（监控室、车辆管理、车库、巡视、治安管理工作、消防管理、门岗服务） 设备服务（维保、上门维修、监管、应急预案、巡检） 服务控制工作程序 内部管理、达标、创优、标准提升、社区文化、年度结算、管理评估、顾问总结 一、市场发展部项目移交物业及设备管理部程序 项目 步骤 要求 注意 目标 接管前的准备工作 顾问项目经理确定与顾问单位初次工作程序。 物业部经理在选定项目经理后一周内会同市场经理及其洽谈人员一起去现场考察摸底，引荐给开发商相关负责人，了解整个项目各项情况。 顾问经理及物业项目管理处经理根据摸底情况和有关楼宇验收规范编制《楼宇接管计划》。计划包括： 物业项目接管时间、地点、楼宇名称； 物业项目性质、范围、面积、数量等； 公司物业项目接管小组成立及成员意见； 物业项目接管的资料、文件。 其他注意事项目。 1、 根据公司标准制定有关文件。根据项目情况顾问经理制定公司的有关顾问总体方案、工作进度、服务内容、收款进度、熟悉当地物业管理有关法规，报部门经理审核。 避免项目经理在不熟悉的情况下作出不适当的管理方案。 完成项目顺利交接工作，有利于今后物业顾问工作。 物业顾问项目经理指导纲要手册 二、顾问项目 经理公司确认与顾问单位初次工作程序 项目 步骤 要求 注意 目标 顾问项目经理确定与顾问单位初次工作程序 市场部在做顾问方案时，对顾问经理作一个大致的介绍。 顾问经理通过与市场部相关人员沟通，对楼盘和发展商有一个初步了解并初步拟定工作计划。 与市场部人员前去现场查看，并与发展商充分沟通。畅述管理思路，对今后的管理达成共识。 发展商书面认可顾问经理和工作计划。 顾问项目经理事先对楼盘、发展商有了解。 工作计划与楼盘建设进度合理，并有鲜明的特色。 可操作性强。 项目经理第一次会见发展商时需给对方留下较为深刻的印象。 通过发展商对人员和工作计划的确认，正式启动项目顾问管理，为今后的通力合作打下良好的基础。 三、顾问项目收款工作程序 项目 步骤 要求 注意 目标 顾问项目收款工作程序 根据顾问合同制订收款计划表。 提前通知公司财务部开具发票由顾问经理送交给开发商。 催促发展商及时付款。 及时跟踪款项审批的环节。 遵守先付款后服务的原则。 如发生问题，应及时查明原因，告知公司，便于找出对策。 防止由于顾问服务不满意而造成付款不到位情况。 及时收回款项，使发展商觉得物有所值。 物业顾问项目经理知道纲要手册 四、前期设计方案、工程施工、质量监管、设备选型、安装调试工作程序 项目 步骤 要求 注意 目标 设计方案 设备选型 根据项目现场情况提出工程部各相关工种构架和设计方案。 认真熟悉图纸及时反映设计问题。 使发展商满意。 工程施工 安装调试 由专业技术人员对被招聘人员进行面试并向项目经理提出录用和试用建议。 书面反映工程施工、安装调试有关问题。 注意现场安全。 在规定时限内完成工程部（组）组建。 质量监管 由专业技术人员加强现场质量过程监管。 物业顾问项目经理知道纲要手册 五、早期介入、前期物业管理方案制定程序 项目 步骤 要求 注意 目标 早期介入工程顾问服务内容 售楼处管理配合方案 3、前期管理顾问服务 审阅设计图纸，对平面布局功能区域划分等提成专业意见改进方案。 监管工程进度，列出遗漏工程，参加工程例会。 协助审核房屋、设备、设施中的维保方案及年度维保计划，同时对维保计划意见和建议。 协助审定物业有关保养合同。 协助评审为物业提供服务与维护之分承包方。 对物业的机电设备、智能化系统、保安系统、停车管理系统、照明设备及装饰材料进行审核与建议。 制定接管验收标准及物业接管计划，按工程进度及质量标准逐步进行验收： 依照国家的法规，对各类有偿服务项目的收费标准的订立。 协助制定工程部的各种