绵阳芙蓉城运作设想.doc

目 录 项目背景………………………………………………………………. 市场定位……………………………………………………………… 初步规划设计思路……………………………………………………. 经营开发运作初步思路……………………………………………… 初步营销策划思路…………………………………………………… 绵阳芙蓉汉城风险评估………………………………………………. 附件： 《绵阳芙蓉汉城项目背景》 《绵阳芙蓉汉城开发意义》 《绵阳芙蓉汉城可行性研究结论》 《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》 《绵阳市人民政府“绵阳芙蓉汉城”项目规划座谈会备忘录》 《绵阳市城市交通地图》、 《绵阳市政府城市建设规划图（1997年——2010年）》、 项目周边关系图 《绵阳市商品房地产市场研究报告》、 《绵阳市商品房地产市场需求调研报告》 绵阳市市政府相关批文 项目背景 项目形成 毗邻国家级文物保护单位“汉平阳府君阙”和绵阳博物馆，故提出了开发“仿汉”的开发设想。5月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，遂通过绵阳市“经合办”邀请我公司应标。 2002年6月28日及7月9日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及其他相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。 绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市2002年城市建设一号工程，成立由绵阳市经合办牵头的专门班子。政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区 土地净地价（含出让金及所有税费）控制在35万元/亩以内； 项目位置及周边环境 （一）、位置及土地状况 位于游仙区开元片区（开元村），一环路东段外侧，芙蓉溪西侧。 宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪一侧，地面为低洼地，宗地临芙蓉溪的边长大约在1080米左右，河堤已经竣工，排污工程正在修建中。 宗地总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，目前地块西南部分100余亩已经拆迁完毕；政府承诺在签约付款顺利的情况下，在2002年12月底完成全部拆迁。 （二）、周边景观（详见项目周边关系图） 宗地东侧的芙蓉溪、仙人桥、“李杜祠”历史文化悠久，在唐代、宋代已经知名。（详见《绵阳是个好地方》丛书） 宗地向东与富乐山风景区相望，占地面积1079亩，以三国文化为主题；此外在项目地块对岸还有一个青少年活动中心，实际上是一个动物园；山上还有一座四星级宾馆、一座宋哲元墓、一座疗养院（市七医院）。 宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括国家级文物“汉平阳府君阙”，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉、西汉文物。政府预计2003年6月竣工。 （三）、市政配套设施（详见项目周边关系图） 宗地紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区；向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，向东北接绵梓路直达仙海风景区和七曲山风景区。 在宗地西边和南边沿街有14条公交车线路，可以连接城市各个区域。在宗地西面有开元酒店、市三医院、规划中的越王楼（一、二层设大型超市）。 宗地西侧的一环路东段（给）水、电、气、网络等管道铺设到小区围墙。 三、绵阳中高档住宅市场环境 绵阳2002年1-5月房屋成交面积30.89万平方米，与去年同期（13.2万平方米）相比，增长134%；成交金额5.094亿元，与去年同期（1.79亿）相比，增长184%。 物业类型 多层 高层 营业办公用房 平均售价（元/㎡） 1219.18 1921.59 5561.81 未来2年内绵阳市有4.9%的家庭有购房打算，其中中高档商品住宅需求总套数占总户数的0.45%，加上外来消费量大约为1024套。未来2年内绵阳芙蓉汉城诚意客户需求总量占中高档住宅需求总量的36%，需求总套数大约为370套。 潜在高档住宅项目有世家豪苑、汉龙小岛花园、富临 “白杨沟别墅”、樊华 “普明山风景区别墅”。 目前绵阳市商业地产相当于成都5年前的水平，商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型，市场价格偏高。 “宅基地”政策对中高端客户存在分流。 第二节 市场定位 一、市场定位 （一）、市场定位 住宅市场：绵阳市及周边市县高收入群体 商业市场：绵阳市大中型特色餐饮娱乐休闲业主 （二）、市场细分 1、区域特征 60%的面向绵阳市区； 40%的面向周边市县 2、收入特征 双拼别墅：家庭固定年收入在30万元以上或者家庭存款额在100万元以上。 公寓：家庭固定年收入在10万元左右或者家庭存款额在50万元左右。 商铺：年营业额在100万元以上或家庭存款额在100万元以上。 3、职业特征 双拼别墅：国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领