世联_海口鸿洲美兰项目整体定位区域规划设计建议_187PPT.ppt

鸿洲集团海口美兰项目土地资源盘点及整体定位区域规划设计建议 谨呈:鸿洲置业集团 项目的目标与要求 项目背景 世联对项目的判断 围绕上述条件，项目组成员在持续一个月的紧张工作中进行了大量的实地调查与研究 报告内容结构 海口人文资源交通优势明显，城市发展以热带滨海资源为基础，突出综合配套优势，是整个海南的核心，呈现典型的二元复合结构的城市职能 受北部海洋资源和南部生态资源影响，海口城市板块向东西方向迅速扩张，三大主要组团，分别承担政治中心、经济中心、文化中心和交通枢纽等四大基本职能 西海岸长流组团 市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；重点拓展面向岛内、岛外综合功能（滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等），西海岸已成为海口重点发展的新区 城市中心组团 海甸岛、填海区、工业大道构成了海口城市综合配套的核心区域，重点完善面向岛内综合中心功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等） 东海岸江东组团 兼俱生态资源、滨海资源、机场资源等，重点拓展面向岛外现代综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等） 江东组团发展区域位于南渡江东侧，是海口城市复合职能的重要补充和延伸，按照整体发展战略的东优要求，突出生态环境，重点拓展面向岛外现代综合服务功能 项目周边交通体系发达，同时具备机场、高速、轻轨、城市干道等立体交通网络，便捷的交通网络将项目同江东组团、海口、海南及整个世界紧密联系在一起 江东组团在不远的将来将形成中国最大规模的高尔夫聚集区，成为全世界知名的高尔夫综合度假胜地；项目占据其中心枢纽区位 骏豪高尔夫在秀英区和龙华区境内拿4万亩地建36个球场，打造高尔夫社区；2009年建12个球场，迎接世界锦标赛； 美兰做了很多高尔夫球场，全海口都这样发展高尔夫； ----海口土地储备中心 李主任 演丰镇这片全部是高尔夫，要做个高尔夫的大镇 ----江东招商办 成天强 十七大以后，中央政府考虑对台治理要放开海南的发展。温总理和吴仪都默许了海南高尔夫产业的发展； 演丰镇规划十几个球场3万亩地，现招商完毕，水库旁边1万1亩地都拿完了； 海南引进高端群体才能发展，刚召开高尔夫总经理会提出申请旅游岛，免登记免税、免娱乐税 ----美兰区招商办 李主任 总面积7609亩，已确权面积1360亩，东南部与美兰机场出口相接，东北部隔海榆大道与灵山镇相连，西侧紧邻南渡江，东、南、北侧均为快速交通干道，相对独立 东北界：灵山镇 以承接空港经济为目标的中心城镇，配套完善，人气旺盛； 西界：南渡江 海口的母亲河，生态资源良好，视野广阔，可考虑发展相关水上活动 南、北界：村落农田 2-3层旧村住宅密集；树木植被、大面积农田使区域生态景观良好； 贯通全市的市级交通环线-绕城高速，经地块边界跨越南渡江进入市区 东南界：美兰机场 距离美兰机场3分钟车程，属于机场经济圈辐射范围内；地块局部会受机场限高与噪音影响 项目规划范围内西部、北部涉及大量基本农田与村庄集体建设用地，在土地转性、征用等方面阻力较大；南部为机场预留地（儒范村还迁）及一般农田，获取方式相对简单 现有建筑体量巨大，设备陈旧，建筑功能不符合度假生活习惯，仪仗式的建筑排列给人以压迫感，后期运营保养维护费用较高，建议只适当保留一部分用作园林景观 内部交通由乡间土路和原有景区内游览线路两套系统组成，各自在海榆路上均有出口，互不连通；路况普遍较差，不能满足现代度假生活的要求，需整体改造 景区内水泥交通干道 景区内园林游憩道 村镇交通简易土路 地块内部水文资源丰富，大区域水系呈带状分布，利于打造公共配套空间；拿地范围内水系呈点状，利于营造较私密空间 已取得地块内生态资源优良，植被覆盖率高，与海口南部生态区连成一体，充分展现了海南地区植物多样性的特点，可利用价值高 沿以取地块边界有市政高压线经过，高压线将南部近1600余亩土地孤立，不利于大规模项目建设，由于电压等级较高不宜进行埋地处理 项目本体优势分析 1、区域优势：江东组团正在形成两个大规模高尔夫聚集区 2、交通优势：机场门户位置，绕城高速及城际轻轨即将建成，进一步促进与海口市各区域及三亚市的有机联系 3、资源优势：地块生态环境优良，视觉景观开阔 4、规模优势：超大规模，完整开发，统一规划 项目弱势条件与限制因素分析 报告内容结构 项目属性界定：位于中国旅游特区省会城市的生态发展区，坐拥空港核心区门户区位，以房地产开发为主的大规模综合性开发项目 核心问题的界定（1/2） 核心问题的界定（2/2） 报告内容结构 市场价值解构 海南岛，中国最大的旅游经济特区 海南的未来——国际旅游岛：建