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之江国际生活广场营销推广方案 2007年1月11日 第一部分 市场篇 一、太仓宏观市场分析 1、太仓基本情况 ◆ 地理位置 太仓，古称娄东。位于江苏省东南部长江出海口南岸，东北滨长江与崇明隔江相望，西接昆山，北临常熟，南邻上海。 ◆ 面积与人口 全市总面积822.9平方千米，常住人口近50万人，流动人口20万。城市气候宜人，物产丰富，名家百出，素有“锦绣江南鱼米之乡”。 ◆ 人文 太仓是一座历史文化名城，有着四千多年的娄东文化，名胜古迹繁多。地方戏曲繁荣。素有“民乐之乡”与“武术之乡”。太仓人杰地灵，名人辈出，明代首辅王锡爵、诺贝尔奖得主朱棣文、一代国画巨匠朱屹瞻均出自太仓。 ◆ 交通 太仓交通发达，沿江高速、沪宁高速、204国道、沪太一级公路、苏昆太高速、锡太一级公路和苏通大桥等，使太仓与长三角各大中城市紧密联系在一起。干线公路网“三纵四横”。水上交通有太海汽渡，浏河至上海崇明岛、黄沙岛、海门等轮渡，大江南北交通便利。 2、太仓及周边地区经济增长 ◆太仓在全国百强县（市）中名列第九。2005年，太仓市完成地区生产总值295亿元，年均递增13.5%，按户籍人口计算人均接近8000美元。 ◆ 2006年上半年太仓市规模以上工业经济在港区和璜泾镇的带动下，同比增速除二月份(为24.9%)外一直保持在30%以上的高位运行，在规模以上产值占比逐月上升的良好情况下，全部工业也保持较好的增长幅度。 ◆ 2006年上半年太仓在苏州市所辖五个市县工业经济发展评价中，发展速度名列第二，经济结构名列第五，经济效益名列第三，自主创新名列第四，节能降耗名列第四。民营经济与个体经济比较活跃。外资企业数目众多，有“中国德资企业之乡”之称。 3 、 太仓城市规划 ◆全市划分为老区（东仓路以西）和新区（东仓路以东）两个行政区域。未来市区主要以向东、向北两个方向发展，兼顾向南、向西方向拓展。向西尤其是204国道以西重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。 ◆根据太仓市总体规划，要拓展市区原有规模，增加市区人口，按照加快建成20万人口、23平方公里的中等城市目标，老区和新区统一规划，增强城市发展活力，把市区建设成为功能鲜明、布局合理、运作高效、生态优美的政治、贸易、科教、文化、信息、商住中心。 4 、 城市发展战略 ◆今后太仓将积极实施“以工兴港， 以港强市， 接轨上海，服务江南”战略。在近期，太仓将重点发展现代物流业、商贸流通业、休闲旅游业、社会事业和房地产业。 ◆太仓港的建成将标志着太仓进入港口经济时代， 对接上海，辐射苏南地区，这将使得太仓招商投 资等经济活动得到更大的发展。 5、太仓与周边地区固定资产与房地产投资状况 ◆住宅 2006上半年住宅市场发展概况 房地产开发完成投资6.5亿元，施工面积220万平方米，其中新开工面积21.2万平方米，竣工面积83万平方米，商品房销售面积55.76万平方米，至6月中旬，商品房空置面积为58.14万平方米。 房地产价格状况：城厢地区多层普通住宅平均价格为3118元/平方米，小高层住宅平均价格为3354.1元/平方米，高层住宅的平均价格为3695元/平方米。 ◆商业 1、全市商业地产发展情况一般，没有大规模高档次的商业地产项目，但市场空间广阔。 商业地产租金基本保持在0.5－2元／平方米／天，售价在4000-14000元/平米。 2、就商业地产项目而言，规划和管理还有待进一步完善。目前各卖场的经营方式有只租 不售、租售结合、只售不租等。 3、目前在太仓市内商业项目业态庞杂，有专业性市场、复合型商业、批发市场等多种混 杂，与本项目有竞争关系的主要有美时达家居装饰广场、五洋商城、凌海上海国际装饰城等； 小结：房地产业发展平稳，但前期投放量较大，存量较多，空置率高，对投资意识有 一 定冲击，商业地产发展水平较低，业态陈旧，品牌档次不高，但租金回报率 较高，显示出商业项目开发价值较大。 凌海上海国际装饰城 ? 地址： 太仓市经济开发区常胜路11号 ? 规模： 一期建筑面积：4万方 ? 定位： 中高档家居装饰城 ? 经营类别：装饰材料、布艺软饰、厨卫家电、家具、灯具 ? 经营方式：统一招商，统一管理，自主经营 ? 租金水平：1F 1.5元/㎡/天 2F 1.3元/㎡/天