分宜青云可行报告分宜青云可行报告.doc

分宜青云花园项目开发 可行性研究报告 江西青云地产发展集团有限公司 2007年6月 目 录 第一章 项目概况 第二章 投资环境分析 一、 行业环境 二、分宜房地产市场 三、分宜县房地产消费市场的新机遇 第三章 项目概况 一、建设地址 二、项目规模 三、总体规划设计理念 四、总体规划构思 五、物业管理 第四章 项目市场分析与整合营销 一 、项目市场分析 二、价格定位 第五章 效益测算 一、投资期限 二、利润分析 第六章 一期项目资金运作计划 一、项目一期投入 二、回款期限 第七章 项目可行性结论 第一章 项目概况 本报告的项目地位于分宜县钤山西路分宜县城中心地段，分宜位于赣中偏西，袁河中游，县境南北长65公里，东西宽36公里。东邻新余市渝水区，南连吉安市安福县，西接宜春市袁州区，北毗宜春市上高县。距省会南昌178公里，距市治所在地新余26公里。辖5乡5镇1场，127个村民委员会，1319个村民小组，8个城镇居民委员会（均不含钤阳管理处和东坑林场）。其中县城常住人口为7万余人。分宜人文遗迹和自然景观十分丰富，属全省50个重点旅游县之一。自然景观有100余处，有千古绝唱的钤冈岭、群峰萦廻的二仰峰（大岗山最高峰），雄姿巍然的万年桥，碧水鳞浪的钤阳湖，千姿百态的洪阳洞，神奇瑰丽的洞村洞等；人文遗迹150余处，有《天工开物》的诞生地、严嵩故里，毛泽东、朱德、彭德怀旧居，王震、肖克作战地，赣西最大的客家古屋群——邓家围屋，山峡石刻，红色古驿道等；古代大小寺庙70余座，其中有名的有分宜地方庙史上最早的仰山行祠，佛教临济的诞生地广庆寺，东宫太子庙、南仙庙等。 本项目地块总占地73亩，位于钤山西路公园对面，此地块地形较为规则，地块的天然地理位置优势独特，是居住、休闲、晨炼的绝佳之地，毗邻繁华闹市区，地块具有巨大的升值空间。 公司拟用二年的时间在此地块上开发建筑面积约12万平方米的大型高尚住宅小区。本项目开发立中于“高起点规划，高规格配套，高质量施工，高绿化景观，高水平物业管理”的开发理念，并通过专业化的严格管理降低开发成本，使之成为分宜市民买得起，即经济适用又具有高尚品质的住宅小区，为分宜城市建设增添一道靓丽的风景线。 第二章 投资环境分析 一、 行业环境 中国房地产还有20年以上的好景，2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在国内GDP增长占一定比例，房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。而在发达国家，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2006年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。 二、分宜房地产市场 整体良性发展与现阶段迅速升温 1、为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，省政府出台《江西省住宅与房地产工作要点》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 2、分宜县政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 分宜虽说是县城，但工业相对比较集中，现有的分宜电厂、林业部亚林中心、海螺水泥厂等支柱企业，拥有一定的购房群体。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多农民工和外出务工人员进城定居的趋势。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为分宜县的商品房消费市场增添了新的主力军。 4、同类物业的市场情况：永康时代城、昌山名苑、钤阳华府、紫荆花园、广府御景、昌安花园等一批新概念住宅的推出，已基本售完，形势非常看好，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有更加高档住宅。在此基础上，本项目产品的规划也逐步成熟，深入人心。 三、分宜县房地产消费市场的新机遇 商品房的起步与银行按揭 1、分宜县城的商品房形成是从2005年开始，2005年以前，基本上未形成有档次和品味的小区格局，而且小区规划档次偏低，小部分高档次和综合性小区也从2006年后才开始入住，造成了需求量的增加。 2、银行按揭政