商业地产评析报告商业地产评析报告.doc

重庆万达广场商业地产项目规划与运营 评 析 报 告 报告人： 班 级： 学 号： 目录 第一章? 项目概况 3 第二章? 项目区域评析 5 第三章? 项目地段评析 7 第四章? 项目定位评析 9 一、项目形象定位评价 9 二、项目功能定位评价 10 三、项目租金定位评价 11 第五章 项目业态评析 12 第六章? 项目空间布局评析 13 一、项目外部交通评价 13 二、项目内部动线评价 13 第七章? 项目外立面评析 15 第八章? 项目招商策略评析 16 第九章?项目运营效果评析及预测 17 一、项目的运营效果分析及评价 17 二、项目的运营预测 18 第一章 项目概况 1. 项目名称：重庆万达广场商业地产项目 商业地产： 就其本质而言，商业地产是开发商作为投资主体直接参与的为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。 2. 项目性质：大型城市综合体 城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 3. 项目坐落地段：南坪核心商圈 重庆万达广场地处重庆南坪核心商圈，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路）大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体重百尚熙百货百盛元旦百货农贸市场南坪正扬大市场珊瑚大厦负一层银行建设银行全社会固定资产投资达到6800亿元，年均增27.7%。工业销售值突破1万亿元，规模以上工业企业利润超过400亿元、增长2.8倍。社会消费品零售总额达到2870亿元，年均增长18.5%。南岸区全区幅员面积265平方公里总人口近万是重庆是五大商圈之一，北面紧靠解放碑商圈，西面也面临着杨家坪商圈的竞争，人流量接近30万，社会消费品零售总额为83亿元。南坪商圈第一辐射圈为整个南岸区，人口为75万，第二辐射圈为渝中区，巴南区，人口为153万，第三辐射圈为九龙坡区，江津，南川，人口为380万。 3. 南坪商圈前景评析：南坪商圈尚熙先后亮相的几家大型商场，比如已经开业的红星美凯龙卖场，开业的万达广场和艾美酒店，，协信城。届时，南坪商圈可以形成医药、家电、汽车、百货、高档酒店等多种商业形态聚集的地方。一旦南坪的道路改造工程完工，畅通的南坪也将带来不少以前因交通放弃这里的消费者 （2）交通便利：项目内即将开通的轻轨站口五个，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路1. 项目形象定位：万达广场定位于中高档，极力打造流行，时尚的品牌形象。项目室内步行街商铺定位于中高档，功能业态以零售为主，再配以休闲，餐饮，娱乐，金融，业态丰满，经营品类齐全。主力店也以中高档为主，引进了众多国内外知名品牌，如资生堂、伊丽莎白雅顿、Cerruti1881、百丽、周大福、六福、欧珀莱、欧莱雅、绫致、耐克、阿迪等，还引进了一批战略合作伙伴进驻，如沃尔玛、家乐福、欧倍德、肯德基、必胜客、吉盛伟邦、国美电器 、红星美凯龙国际家居广场、 新加坡大食代美食广场等，给顾客以高档次，高品质的感觉。 2． 形象定位评析：重庆万达广场的规划是快速复制万达分布于全国的20多个万达广场运营模式，这就意味着标准化，也就决定了重庆万达广场只能以中档品牌为主，兼顾高档品牌的经营。当前重庆万达广场定位于高中档，打造流行，时尚品牌形象，与整个商圈的消费能力，消费结构不适应，使得项目人流量难得到进一步提升。当前，急需转变经营方向，定位于中档，以国内品牌为主，适当引进国际高档品牌，提升档次，满足部分高端群体需求，打造大众，时尚品牌形象，使得项目竞争力进一步提高。 二．功能定位评析 1. 项目功能定位：重庆万达广场是大型城市综合体项目，功能齐全，地产包括酒店，商业，写字楼，住宅，引进功能配套项目有百货（万千百货），超市（沃尔玛超市），餐饮（必胜客），休闲（万达影城）） 1. 项目租金定位：重庆万达广场采取订单地产模式，项目现出租，再建设。项目的70%左右由主力店消化，一般租金较低，40-50元/月/平，另外30%左右出租或出售给品牌店，餐饮店，餐饮店主要带来人气，租金50-60/月/平，品牌店租金较高，为150-250/月/平，地产物管费用为6元/月/平。 2. 租金定位评析：重庆万达广场主要是以低租金吸引品牌主力店入驻，通过主力店的品牌效应带来大量人气，进而吸引品牌店入驻，而对其收取高租金，为其带来大量现金，并且租金收缴率达99.3%，物管费收缴率达98