房地产金融实务房地产金融实务.doc

房 地 产 金 融 实 务 房地产金融概述 房地产业作为一个资金密集型的行业，对金融有很强的依赖性，房地产金融是以金融基础理论和房地产经济学、货币银行学、保险学、投资学等的基本理论和基本方法为基础，研究房地产经济领域资金融通运动及其规律性的一门应用性很强的学科。 房地产金融（包括政策性和商业性金融）是指银行或非银行以房地产为特定对象，在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、风险保险及相关金融服务活动的总称。 房地产金融业务类型：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务。 房地产金融机构： 银行类：四大国有控股商业银行（中国工商银行、农业银行、建设银行、中国银行） 全国性性和区域性股份制商业银行（招商银行、 中国民生银行、中国光大银行、中信银行、交通、华夏、兴业、上海浦东发展、深圳发展银行） 住房储蓄银行 保险公司类金融机构：中资和外资保险公司 证券公司类金融机构： 国泰君安证券股份有限公司、中银 万国、中信、渤海、海通证券股份有限公司。 信托投资公司类金融机构：中国国际信托投资公司、上海 国际、华宝、中海、北京国际、上海爱建信信托投资公司。 其他类机构： 金融租赁公司、财务、金融资产管理、投资基金管理公司、信用社、抵押担保公司等。 房地产贷款的种类与税费 按照房地产贷款信用方式分类：抵押贷款、担保贷款、 信用贷款 房屋开发抵押贷款，在销售前要向银行抵押才可以销售 商业抵押贷款，将目前的房地产作为抵押物进行借贷 个人住房打压贷款，指个人直接将所购房屋作为抵押物 ㈡ 按照房地产市场级别分类：一级、二级、三级市场贷款 一级市场，一级储备、开发贷款 二级市场，住房开发、商业用房开发、经济适用房、科教文卫单位住房开发、高等院校学生公寓、其他房地产开发贷款。 房地产贷款保险：房屋财产保险、抵押贷款保证保险、住房抵押贷款保险、房地产贷款信用保险等。 房地产业的税费 营业税（5%）、城市维护建设税（以地区分别适用7%、5%、1%）和教育附加费税 （3%） 土地增值税（转让房地产—扣除项目金额） 房产税【年应纳税额=房产原值（评估值）×（1—30%）×1.2%）】 城镇土地使用税 城市房地产税【年应纳税额=房产原值（评估值）×（1—30%）】、三资企业土地使用费（应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准） 印花税（应纳税额=计税金额×税率） 契税【应纳税额=）计税依据（主要是指成交价格、土地收益、交换价格差额等）】×税率 耕地占用税、固定资产投资方向调节税（大部分地区以停收） 企业所得税、外资和外国企业所得税（应纳税额=全部应税收入—准予扣除项目×适用税率） 个人所得税（5%——45%） 房地产信贷资金的筹集 筹集房地产信贷资金的原则： 与当地政府发展房地产业的思路相协调 与住房制度改革相结合 与当地的经济发展速度相结合 与城市规划相结合 房地产信贷资金的筹集（政策性和商业性） 政策性房地产信贷资金的筹集： 政策性银行筹集资金（的对象） 国家财政基本建设资金 预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金 预算内行政事业单位住房基金 职工住房公积金 发行地方住房建设债券筹集的资金 国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金 政策性住房信贷资金 都是国家相关政策、方针，以行政命令为前提，具有一定的强制性。 商业性房地产信贷资金的筹集 商业银行的自有资金 各类存款（定向性、利率低、稳定性、契约性） 借入资金（同业拆借、中央银行借款、再贴现） 发行房地产金融债券 房地产抵押贷款 抵押，指债务人或第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债券的担保。 房地产抵押，指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。 房地产抵押贷款（无转移抵押），指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。 房地产抵押贷款的特点： 以抵押贷款为前提的信贷关系 以房地产抵押为条件的贷款 房地产抵押贷款的现实性 房地产抵押贷款的作用： 增强房地产开发经营的经济实力 推动我国房地产市场的发展，增强居民的购房能力 发挥储蓄功能，调解居民消费能力 有利于金融机构资产结构调整，促进房地产金融的发展 有利于调控经济，促进经济增长方式的转变 房地产抵押贷款的分类 按贷款对象划分（企、事业法人和个人房地产抵押贷款） 按贷款用途（房屋、土地开发、购房抵押和其他用途的房地产抵押贷款） 按贷款利率确定方式（固定、浮动、可调利率抵押贷款） 房地产抵押贷款市场结构 初级抵押贷款市场结构（房屋营建，申请建设贷款，清偿短期建设贷款，创建房地产抵