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房地产销售技巧讲义房地产销售技巧讲义
房地产销售技巧讲义
一、心理建设
● 建立信心 --
建立信心之方法:
?????1、您要相信“天下没有卖不掉的房屋”。
?????2、保持信心,相信自己绝对能将房屋卖掉。
????不遭受失败之打击,不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。
?????3、对于价格要有信心,不轻易降价。
(1)客户在意的是
????①需求(坪数、价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、动区座向)。
????②喜好(前述各项条件非常优良)。
????③价值(业务说辞)超过价位。
(2)不要有底价之观念
????(3)不要以客户出价作基础,来作价格谈判(即以客户之出价作加价)。
???①不论客户出价在底价以上或以下,都要马上拒绝。
目的,争求主控权,让客户认为表列价格合理。而且让他争取成交价格,争得很辛苦。(安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感)。
???②取得对方,不要让客户产生您有“心虚”之感。
??拒绝客户之出价,要“信心十足”地加以立即回答。
????● 怎么可能,您出的价格连成本都不够(分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本)
????● 怎么可能,最近有位郝先生(拿出道具、名片及标示价格)出了35(我方配合)万,公司都不答应。
????● 怎么可能,你来盖,我们公司来买。
????● 职业道德、敬业精神、傻瓜精神 --
???1、职业 道德
(1)努力工作,创造业绩。 (2)以公司整体利益作思考。 (3)切莫在业务过程中舞弊。
(4)切莫太短视,要将眼光放远。 (5)以业主及公司利益来销售房屋。
??①讲价要尽量少,争取较高之“成交价位”
也是为了自己的利益。许多失败之主因,在于售屋人员太多
????②不要被客户欺骗(对人动之以情,对事动之以理)。
???2、敬业精神
???(1)充分利用时间来进行售屋工作,努力工作必然会有收获。 (2)不怕遭受买主拒绝,对房屋绝不灰心。
???(3)将房屋视为自己的来处理。 (4)充实知识。
???①坪数计算 ②建筑施工图之认识 ③建筑技术、法规 ④房屋造价及市场行情
???⑤售屋技巧 ⑥贷款种类及办理方式
3、自认为傻瓜后,才能成为优秀售屋人员
??(1)认识产品优缺点。 (2)不断地分析自己的售屋技巧及改进方法。
二、售屋技巧
??由于房地产买卖金额很大,而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此,售屋技巧(谈判策略)愈高明,愈能使您以“比合理价格更高之价位”售出房屋。
● 个案附近大小环境之优缺点 --??说服客户心动
1、客户心动之原因
??(1)需要 (2)喜欢 (3)价值 ≥ 价格(值超其值)
2、针对缺点,自拟“说服之优美理由”(答客问),将缺点化为优点或作掩饰。
???● 售屋前针对优缺点、市场环境、经济情势 -- 说服客户
???1、如何将优点充分表达。
???(1)产品之优点、缺点(尤其是缺点之回答 )。
???(2)附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施。
???(3)附近大小环境之优缺点。
???(4)附近交通建设、计划道路、公共建设之动向。
???(5)附近竞争个案比较(坪数、产品规划、价格)。
???(6)区域、全市、全国房屋市场状况之比较(价格、行情、市场供给经济情况对房地产远景之影响,各区域房价及房租之比)。
???(7)个案地点(增值潜力 -- 值超其价),大小环境之未来有利动向。
???(8)经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素(尤其利空因素之回答)。
(9)News(新闻报道)。
???2、如何回答客户提出之缺点。
???3、增加谈话素材。
???● 针对附近竞争个案作比较 -- 坪数、规划、价位
??????1、不主动攻击,但要防御
??????2、进驻接待中心后,可到现场附近绕一圈,了解临街巷道名称,附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。
??????3、与接待中心附近邻居维持好PR关系。
?????这五个销售流程,可能在第3个流程(成交阶段)买方即已下订金。但是,买方也可能没下订金,此时售屋人员即应追根究底(分析买方无法下订之因)、再度推销。如此一直到买方下订且签约为止。
1、刺探买方心意(过滤客户之需求、喜好、价位)
??从客户进入接待中心,即应询问客户之职业、居住地区、坪数及房间需求等,来分析客户心理。所谓“刺探买方心理”,是指挖掘买方之需求、喜好及期望价格(购屋预算)。一般说来,售屋人员在此一阶段,应掌握下列原则:
???①强调大环境、小环境之优点。
???②强调房屋之优点。
?????格局好?????造
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