房地产项目成本控制房地产项目成本控制.doc

房地产项目成本控制 清华大学职业经理培训中心F22班 赵宝华（学号： ） 摘要：房地产投资不断增大，利润水平却逐渐趋于下降。有效降低成本，对于增加市场竞争力非常重要。要控制开发成本，就必须做好“四节”①，从构成房地产行业成本的土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用等各个环节入手，积极做好开发成本控制。 关键词：开发成本 成本控制ABC分析法开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。1）土地使用权取得费： 土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费附属工程费。2）建筑工程勘察、规划设计前期工程费： 建筑工程勘察费，包括水文及工程地质勘察费；前期工程费，是指工程正式开工之前所必需的准备事项，前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。3）建筑、安装工程费： 建筑、安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费设备及安装工程费等。4）附属工程费： 附属工程费，由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。 小区级基础设施建筑费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入； 公共配套设施建设费，指为小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）发生的费用，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的托幼园所、公共停车场（库）、小区管理用房、锅炉房、水泵、消防设施、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站等的建设费用。此项费用按照政府城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入。5）开发间接费是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。2. 期间费用：商品房开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。1）管理费是指行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费，工会经费，职工教育培训经费，劳动保险非，待业保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，房地产税，土地使用税，开办费摊销，业务招待费，坏帐损失，报废损失及其他管理费用。2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构的手续费，融资代理费，承诺费，企业筹资发生的其它财务费用。3）销售费用：销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资，资金，福利费，差旅费，销售机构的折旧费，修理费，物料消耗费，广告宣传费，代理费，销售服务费及销售许可证申领费等。3. 税金：税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。依法应当交纳的其他行政性，事业性收费，按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。开发商的应得利润：销售利润以住宅开发成本之和为基数计取。实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。以上各项费用，在商品房开发总成本中，土地约占总成本的%，建筑安装工程约占总成本的%，税费及其它约占总成本的30%。的成本控制的成本控制是开发商对从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理，优化各项成本开支，减少不必要开支，降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。商品房的成本控制可分为5个阶段进行：策划投资阶段，设计阶段，开发项目的发包阶段，项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。投资策划阶段：在投资策划阶段，开发商应结合工程实际，明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。开发商的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费