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滨海花园销售策略 市场切入点 大丰港区高起点、高标准的规划思路以及各级政府对港区建设的大力扶植，提升了港区总体区域档次；营造出港区新一轮高品质、高价位市场氛围，为本案的推广创造了良好的市场基础。 本案作为港区首批住宅项目，无论从政策倾斜的优惠度方面、市场竞争的宽松度方面、市场前景的增值度方面，都具有一定的优势，为本案的推广提供了宽阔的舞台。 本案的规划立意点较高，一方面规划成以别墅为主、多层为辅的高品质社区；另一方面，在多层规划形态上，打破了以6-7层为主的大丰旧有形态，而规划成以4层为主、3、5层为辅的高品质形态，在市场竞争力方面得到了进一步加强。 销售定位 港区内以别墅为主的高品质花园式住宅社区。 定位诠释 （1）、港区 大丰最亮丽的自然风景线，宁静、舒适的居家氛围。 高起点、高标准的强力规划，升值潜力有保证。 （2）、高品质 以别墅为主，一片大户风范。 面对海滨公园，全方位休闲、娱乐。 58%绿化率，塑造社区内部精致景观。 3-5层低层建筑，大丰新兴建筑景观。 房产界龙头企业——中远房产倾力打造。 销售主旨 到广阔天地中去生活。 、本案的地理位置是一片广阔天地； 、本案的建筑手笔象天地般壮阔； 、本案的生活舒适度如天地般辽阔； 、本案的升值潜力象天地般开阔； 、本案业主的事业发展前景如天地般宽广。 定价策略 （一）、多层住宅 总体均价：1000-1200元/平方米 （二）、独栋别墅 总体均价：2500-3000元/平方米 （三）、联体别墅 总体均价：1850-2500元/平方米 （四）、酒店公寓 总体均价：2000-2200元/平方米 （五）、沿街商铺 总体均价：4500-7500元/平方米 客源分析 本案客源大致由三方面组成： 港区新城内各企业员工 理由：从总体来看，大丰走的是以企业发展带动小城市发展的思路，从现有投资项目状况分析，预计已可为大丰提供2000个左右的就业机会，随着大丰港区的进一步发展，可提供的就业机会将成倍增加，并带动第三产业的发展。作为港区首批住宅项目之一，港区内各企业员工将成为本案的主打客源。 购买倾向：以多层住宅为主，联体别墅为辅。 大丰及周边区域的舒适享乐型客户 理由：大丰作为中国第一个国家级生态示范区，在居住环境方面有着先天的区位优势，而本案所处的港区更是未被污染的处女地，充分符合舒适享乐型客户对自然、环保、生态的需求。而本案以别墅为主的建筑形态、完善的生活配套及休闲会所则满足了该部分客源对生活舒适感的要求。再加上本案南面海滨公园的画龙点睛之笔，使本案吸引舒适享乐型客户有着相当的可能。 购买倾向：以独立别墅为主，联体别墅为辅。 大丰及周边区域投资客 理由：随着港区建设的不断深化，就业机会的不断增加，本案作为港区首批住宅项目之一，其升值、保值潜力不容质疑，必将吸引投资客的投资眼光。 购买倾向：以酒店公寓为主，多层住宅为辅。 销售策略 （一）、总体思路 根据本案三部分客源组成，拟采用不同的销售策略加以引导： 通过大丰大众媒体的传播，吸引港区各企业员工； 通过参加周边区域的房展会，吸引舒适享乐型客户； 采用短期包租方式，吸引投资客。 （二）、销控策略 先期主推多层住宅，利用低单价、低总价快速吸引客户，在短时期内聚集人气，制造热销氛围。 关键卖点：低层规划，宽阔栋距，别墅群中的实惠公寓。 中期主推独栋别墅及联体别墅，提升社区整体品质，依托卓越产品力以及热销气氛树立良好楼盘形象及企业影响。 关键卖点：舒适的居家氛围，优美的社区景观，大会所、大配套。 后期主推酒店式公寓，依靠前期已树立的高品质、高水准品牌形象以及港区日新月异的建设发展吸引投资客。 关键卖点：低投资、高回报，酒店式物业管理服务。 （三）、分阶段销售策略 引导期 （1）、以悬疑式广告深植案名印象； （2）、以大量赠品加强过目不忘CI； （3）、炒热“滨海花苑”之规划主题。 公开期 （1）、“滨海花苑在大丰”系列在新闻媒体大量曝光，强烈造势； （2）、产品力完善呈现（强调绿化、规划、设施、建筑理念……）； （3）、塑造中远房产良好形象。 强销期 （1）、“滨海花苑”各项SP活动强烈造势； （2）、大丰响遍“滨海花苑”； （3）、再次强调产品力； （4）、户外据点展销开始。 执续期 （1）、户外据点展销进入重点销售； （2）、中远房产公益形象继续发扬光大； （3）、加速“售、足、签”动作。 （四）、促销通路 滨海花园活力巡回秀 （1）、巡回秀时间 本案引导期内各双休日。 （2）、巡回秀地点 大丰市区人流集中之闹市区。 （3）、巡回秀目的 多层住宅在本案中总销户数众多，理应率先去化。考虑到多层客源基本为大丰本地港区职工，故选择大丰市区作集中轰炸，以迅速扩大产品知名度，为本案销售去