中级会计务讲义-第四章投资性房地产精选.doc

第四章　投资性房地产　考情分析　　本章近三年主要考查客观题，分值在2分左右。最近三年本章考试题型、分值分布如下表所示： 题 型 2011 2010 2009 考 点 单选题 1题1分 1题1分 1题1分 （1）成本模式转为公允价值模式的核算；（2）自用房地产转为投资性房地产的核算；（3）存货转为投资性房地产的核算 多选题 　　 　 1题2分 投资性房地产的范围 判断题 　 1题1分　　 　 自行建造投资性房地产的确认 合 计 1题1分 2题2分 2题3分 　　 　　内容介绍　　本章讲四节内容：　　　 　　内容讲解　　 第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 　　一、投资性房地产的定义和内容　　（一）定义和特征　　　 　　　　　 　　（二）范围　　 　 　 　　二、注意　　下列特殊项目是否属于投资性房地产：　　1.企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产。　　2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产。　　3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。　　4.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。　　5.作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。　　6.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。　　【例题1·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　） 　　[答疑编号3265040101] 『正确答案』×『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。　　【例题2·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（　） 　　[答疑编号3265040102] 『正确答案』√『答案解析』投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。　　【例题3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　　C.已出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　　[答疑编号3265040103] 『正确答案』AC『答案解析』投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。　　【例题4·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 　　[答疑编号3265040104] 『正确答案』ACD『答案解析』选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产；选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 　　一、投资性房地产的确认和初始计量　　（一）投资性房地产的确认　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道　　1.外购的投资性房地产　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　【例题5·计算分析题】2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。　　要求：作出甲公司的会计处理。 　　[答疑编号3265040105] 『正确答案』　　甲公司的账务处