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课程一：（临时）管理规约的作用及小区违章装修的规范管理 ▲住宅(临时)管理规约的主要内容: 住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；住宅区物业各项维修、养护和各项管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；其他有关事项。 ▲《住宅室内装修管理办法》的禁止行为： 1、未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土枪体；4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5、未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。6、其他影响建筑结构和使用安全的行为。 ▲物业服务企业的管理权主要来源基于三点：1、相关的法律法规；2、物业管理服务合同的约定；3、物业服务企业本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。 ▲《行政处罚法》第15条规定：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实行。 讨论部分： 1、（临时）管理规约适用于外来人员吗？ 2、 业主自家窗户帖广告，物业服务企业是否有权管？ 3、对住宅进行装饰装修，是否能拆墙、拆窗可以吗？ 4、物业质疑：物业禁止封阳台是否有相应合法依据？ 5、一些装修人员在施工区吸烟以及搬家公司损坏了电梯，物业服务企业有权罚款吗？ 课程二：房屋维修及专项维修资金合理使用 一、名词解释 ▲物业翻新、小修、中修、大修的含义: 1、翻新：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。 2、小修：及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。 3、中修：牵动或拆换少量主体构件，保持原房屋的规模和结构工程。 4、大修：牵动或拆换部分主体构件、但不需要全部拆除的工程。 ▲物业维修资金： 1、含义：是指用于物业公用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 2、使用条件：①凡按相关规定已缴纳物业维修资金并存入专项维修资金专户；②已过保质期的公用部位、公用设备设施维修；③达到占受益建筑总面积2/3以上具占总人数2/3以上的业主签名同意。 二、使用物业维修资金的程序 1、申请 业主、业主委员会、物业服务企业向长沙物业管理中心提交申请报告。 2、外堪 物业管理中心安排外堪人员外堪，明确维修范围、受益户室。 3、审核 物业管理中心审核维修项目。审核提交资料：①申请报告，授权委托书，《长沙市维修资金使用申请表》；②占受益建筑总面积2/3以上具占总人数2/3以上的业主签名同意签名表；③业主委员会成立备案证明、业主委员会主任、经办人身份证复印件；④维修项目合同、物业维修工程预（决）算书，审计报告；⑤维修单位资质证书；⑥维修设备设施的过保说明。 4、公示 时间5天。 5、资金划拨 ①公示期没有任何异议，管理中心打印物业维修资金使用划拨凭证，经办人签字，申报单位盖章后，管理中心视工程进度拨付维修款； ②维修完工后，工程验收合格后提供竣工验收证明及维修发票，由管理中心拨付余款。 三、小区顶楼、外墙渗水处理流程 1、外堪查看渗水点，分析具体原因。 2、如渗水时间为保质期内，通知开发商处理。 3、工程完工后，上门检查质量及两天后回访，并登记备案。 4、如渗水时间已过保质期，工程部上门查勘，确定渗漏点。 5、确定渗漏点后，商议维修资金起用事项 课程三：物业服务费的规范收缴及合理催费 理论知识 ▲物业管理服务合同应包含内容: 1、双方当事人和物业管理物业基本情况。 2、物业管理服务事项和服务质量要求。 3、物业管理服务费用的标准及收取方法。 4、合同的期限、合同终止及解约的约定、 合同终止时预收物业管理服务费用、节余 维修费用、物业管理用房、物业资料等移交方法。 5、违约责任及解决纠纷的途径。 6、双方当事人约定的其他事项。 ▲物业管理公共性服务费的构成： 1、人员费用（工资、工会经费、保险等）。 2、物业公用部位、公用设备设施的日常运行及维护费用（不含开发商、专项维修基金支出的维修和更新、改造费用）。 3、物业管理区域清洁卫生费用。 4、物业管理区域秩序维护费用（器材、装备费用等）。 5、物业管理区域绿化养护费用。 6、物业服务办公费用和固定资产折旧费。 7、物业公用部位、公用设备设施及公众责 任保险费用