睢宁县天虹纺织厂地块产品研究报告.doc

目 录 一、环境篇 3 （一）地块现状分析 3 1、周边简介 3 2、地块简介 4 （二）睢宁经济对本案的影响 5 （三）睢宁规划对本案的影响 6 1、住宅规划对本案的影响 6 2、商业规划对本案的影响 7 3、产业规划对本案的影响 8 二、市场篇 9 （一）商业市场 9 1、核心商业区 9 2、外围商业区 31 3、周边在售商业 38 （二）住宅市场 40 1、项目总表 40 2、项目分布图 42 三、综合分析 44 （一）环境分析 44 1、城市消费力分析 44 2、住宅片区分析 44 3、商业现状分析 45 4、产业现状分析 46 （二）市场分析 47 1、业态情况 47 2、租金水平 47 3、产品形态 48 4、商业分布 48 5、发展阶段 49 （三）趋势分析 49 1、业态发展趋势 49 2、发展方向趋势 50 三、定位篇 51 （一）SWOT分析 51 1、S（优势） 51 2、W（劣势） 51 3、O（机会） 52 4、T（风险） 52 （二）市场定位 53 1、定位理由 53 2、市场定位 54 （三）产品定位 55 1、定位理由 55 2、整体定位 56 3、分区产品定位 57 4、各产品比例 61 （四）业态定位 62 1、商业类型划分 62 2、业态定位思路 62 3、各片区商业互动关系 63 4、各片区业态定位 64 5、业态比例情况 66 （五）景观规划特色 67 1、整体景观定位 67 2、大型景观节点 68 3、中型景观节点 70 4、小型景观节点 71 结语 75 一、环境篇 （）地块 1、周边简介 本项目地块位于睢宁县城元府路红叶路西南角，是睢宁老城区（护城河）西侧。睢宁县城内的商业主要集中在西至小濉河，东至九月广场南到新市路以及北面的徐宁中路境内。 老城区及周边是睢宁最为热闹的商业地区，多数品牌专卖店都集中在护城河内区域。护城河外，红叶北路人民中路、天虹大道八一路都有大型的苏果超市，元府中路上还有时代超级购物中心，内有大型的乐天特超市。乐天特和在八一路文学路路口的天天欢乐买超市是睢宁最大的两个超级市场。本项目南侧是在建的浙江商贸城，西侧为在建的中央步行街项目。 2、地块简介 此次睢宁县政府推荐的地块共有地块A-01-1等6块，我司对地块B-01-1、地块E进行定位分析。这两块地块总占地面积约117700㎡，土地性质为商业用地。地块E东侧靠近红叶路部分目前是富得宝家具城，中间部分为天虹服装厂厂址，西侧的地块B-01-1是片空地。在本地块新市路以南则是在建浙江城。 地块名称 用地面积（㎡） 地块A-01-1 17900 地块B-01-1 13400 地块B-02 54000 地块C-01-1 22400 地块D 70900 地块E 104300 （） 2009年，睢宁县地区生产总值完成151.15亿元，同比增长14.7%(可比价)；人均GDP实现13678元，同比增长20.5%；规模工业增加值完成34.86亿元，同比增长22.3%。 2009年，建立经济开发区、宁江工业园、金属机电工贸园、临空产业园、桃岚工业园等五大园区，总面积达到94.76平方公里。五大园区共完成基础设施投入达6.65亿元。2009年，县经济开发区业务总收入83.6亿元，增长2.8倍；自行组织财政总收入8398.2万元，增长2.2倍，其中一般预算收入6670万元，增长3.6倍。 2009年，商品房年均售价为2114元/㎡，而09年城镇居民可支配收入达到10602元，2009年，农民人均纯收入达到6077元，增长11.5%。2009年底，睢宁城乡居民储蓄存款余额达到了85.8亿元，同比增长19%。储蓄存款的持续增多，一方面说明睢宁老百姓的生活越来越富裕，但另一方面，也反映出老百姓的消费信心不强（）睢宁规划1、住宅规划 根据睢宁住宅片区总体规划，本案位于睢宁县城中心的元府南部居住片区，四周还有元府北部居住片区、下居住片区和城南东片居住片区。根据规划，本案四周被住宅片区包围，周边居住类用地规划众多，有利于后期居住型消费人群导入，为本项目商业后期成功经营打下基础。2、商业规划 从上图可以看出，本案所在的区位是县城内的商业中心区域，是整个睢宁最为集中的商业带。本项目可以依托睢宁的商业规划，借助中心商业的现状，有利于本案打造商业氛围和降低后期经营难度。3、产业规划 睢宁县现有5个产业园区，其中经济开发区和钢铁产业园区就在县城附近。产业园区将为睢宁带来经济的发展。产业带动的庞大劳动力群体也能促进睢宁的消费。作为睢宁县的中心城区，本案所在的睢宁城区也将会因此受益。产业规划带动睢宁经济的发展和产业人口导入，直接推动睢宁县城区的进一步发展，同时成为商业升级发展的动力，也是本项目成功定位和经营的大环境基础。 二、市场