紫金城项目结案报告.doc

紫金城项目结案报告 2007年8月25日 目录 目录 2 第一部分 项目基本情况 4 1 项目名称及内涵 4 2 项目位置 5 3 开发商简介 5 4 开发商开发目标 6 5 项目服务时段的项目背景 6 5.1 项目基本情况 6 5.2 市场背景 7 5.3 区域背景 9 6 项目服务时间及内容 10 7 项目规划用地技术指标 10 8 项目合作单位 12 9 开发商对服务评价 12 第二部分 项目定位 13 1 项目商业部分分析 13 1.1 商业SWOT分析 13 1.2 问题及解决手段 14 2 项目房地产销售部分分析 15 2.1 项目销售SWOT分析 15 2.2 问题及解决手段 16 3 项目定位 17 3.1 项目整体定位 17 3.2 项目客户定位 17 3.3 项目产品定位 18 3.4 项目形象定位 18 第三部分 项目物业建议 18 1 整体建筑规划特色 18 2 物业销售单元建议 19 3 业态规划特色 19 第四部分 项目整体营销推广策略 20 1 营销推广战略 20 1.1 营销目标与总纲 20 1.2 营销推广思路 21 1.3 战略与策略制定 21 1.4 价格策略 22 1.5 策略总结（成功、失败、心得、经验） 23 第五部分 项目销售策略及执行 24 1 项目销售策略 24 1.1 销售时段介绍 24 1.2 项目入市时机建议 24 1.3 项目销售目标与销售进度计划安排 24 2 项目销售执行 25 2.1 现场包装策略 25 2.2 营销推广与媒体组合实施 25 2.3 营销推广活动策略 26 2.4 营销推广费用预算（具体数据不祥） 27 3 销售总结 27 3.1 销售目标完成情况 27 3.2 销售客户统计分析 28 ? 成交客户年龄情况统计分析 28 ? 成交客户区域情况统计分析 29 ? 成交客户购买用途统计分析 30 ? 客户了解项目的途径统计分析 31 ? 成交客户的原因分析 32 ? 促成客户购买的难点 33 第六部分 项目借鉴 34 1 二线城市市场环境决定推广教育是重点 34 2 大型项目避免风险首要是紧紧抓住目标市场 34 3 挖掘并最大限度的利用各方资源 35 4 使项目迅速成为市场领导者，集中强势推广是很有效的方式 35 5 大型项目集中发售，团队协同销售模式效率高 36 6 快速销售项目中，阶段性的销售人员培训是重点工作之一 36 7 招商工作仍旧是瓶颈，大型商业项目更要提前着手招商 36 第一部分 项目基本情况 项目名称及内涵 项目名称：紫金城 名称内涵：1）、表示大红大紫、金玉满堂之意。喻示大富大贵，基本诉求符合中国人的思维习惯。 2）、谐音“紫禁城”，表示在江西商业项目中有权威、领袖之意。 3）、“城”表示规模庞大，符合项目100万平方的建设规模。 项目位置 江西省南昌市沿江北路富大有堤路段，处于赣江大桥与八一大桥之间，原江西造纸厂厂址。 开发商简介 中江地产为江西江中集团旗下子公司，江中集团现已成为集医药制造、保健食品、房地产三大产业于一体的现代化综合型企业，是江西省知名大型企业，江中集团现拥有包括两家上市公司在内的十余家子公司和科研中心，实力雄厚，总资产逾40亿，已挤身于国家500强国有大中型企业。 开发商开发目标 目标一：江中集团欲将其收购的江西造纸厂（上市公司），通过在江西造纸厂原厂址上开发紫金城项目，将优质的房地产资产注入，打造江西省第一家房地产上市公司——中江地产。届时中江地产将成为江中集团旗下第二家上市公司。 目标二：江中集团欲将紫金城项目打造成江西城乃至全国的品牌房地产项目，确立中江地产在江西的领袖地位。 目标三：江中集团力图将紫金城商业项目打造成为江西商业地产的标杆，并为江中集团的短期和长期的发展提供强大的现金流支持。 项目服务时段的项目背景 项目基本情况 项目规划设计方面：项目整体初步规划已经完成，23万平方商业街区部分建筑规划设计已经完成，70万平方住宅部分建筑设计尚未完成。商业区域内约5万平方塔楼定位方向尚未确定，商业区域内初定5万平方酒店尚未定位及设计。 项目工程进度方面：商业部分桩基工程及1/3面积主体部分的施工。 项目招商进度方面：开发商仅初步接触大型超市“沃尔玛”，无成熟的招商及商业管理方面的规划。相关部门尚无。 项目销售进度方面：开发商资金回款压力大，但无商业地产销售经验，也无具体销售计划。相关销售部门设置不完整，岗位及人员缺失。 项目推广进度方面：项目有在南昌人流旺盛的“胜利路”步行街设定展位，展出项目模型，做形象推广近3个月，但客户积累十分有限。 市场背景 宏观经济方面：南昌整体经济步入快速发展阶段，近五来南昌市平均GDP增长率为13.82%，比全国平均水平高3