苏州地块项目市场分析报告.ppt

苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境 大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展 人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场的发展 随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化 第二产业的强势发展，整个城市是一个大型的外向型工业生产基地，势必带来人口的迅速增加，城市化进程得以加快。但同时也意味着苏州对外资的依赖性过大，受国际环境的影响较大，未来的风险加剧。 从苏州各个产业的投资倾向来看,第三产业投资额的增长比例最快，将会在近期产生新的富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场的一大购买群体。 苏州吸引外资的潜力强大，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一 私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源 苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础 苏州临近上海，接受上海的产业辐射，是长三角重要的城市之一 交通规划将城市融入“一小时经济圈”,轨道交通的开工建设将有效提升苏州城市地位、形象 苏州城市规划的发展方向总结为——“中核、东进、北拓、南优、西控” 927新政提高第二套房首付，抑制了部分投资客投资，随着暖市政策的出台，市场的成交有所回升 通过免征营业税、降息、下调公积金贷款、契税税率等措施进一步鼓励普通商品住房的消费 政府加强市场监管力度,督促市场回暖,以期带动其他相关产业发展,保持宏观经济平稳运行 08全年市场行情低迷，土地成交量急剧萎缩，其中商业办公用地比重在今年明显增加 由于挂拍底价的不断提高，08年度住宅用地平均楼面价达到2694元/㎡，比07年上涨15%，处于01年土地出让实行“招拍挂”至今的最高点 2001-2008年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加； 2008年房地产市场虽整体低迷，但挂拍底价不断提高，2008年度苏州住宅用地平均楼面价达到2694元/㎡，比上年上涨15%。 08年12月至今年3月，别墅新增供应量明显回升，开发商对楼市信心有所上升，许多项目纷纷乘势推盘 从整体情况来看，08年4月-08年11月，市场一直在萎缩，供应量持续下降，开发商对市场没有信心，许多即将动工项目暂停，导致供应量连续下降；而从08年12月到09年3月，新增供应量有所回升，特别墅最近2月的成交量大幅回升，开发商对楼市信心有所上升，许多项目纷纷乘势推盘，未到领取预售资格的项目也加紧施工。 全市别墅销售量在近两个月中明显上涨，同比去年增幅很大，3月成交量放大主要受到依云水岸项目的带动 从区域的销售情况来看，3月属相城区的别墅销售量最为突出，古城区别墅销量主要集中在平江区 从全市别墅存量情况来看，自08年12月以来，别墅存量开始转升为降，从中也可看出，别墅市场最近几个月有所好转 从各区域的别墅存量来看，吴中区别墅存量最多，占整个苏州别墅市场的47%，古城区的别墅存量呈下滑趋势，以零星地块为主 09年中心城区的别墅市场来看，200-250平米段和350-400平米段产品的销售较好，而目前为止09年别墅的供应量很小，区域内成交别墅类型以联排为主 从目前中心城区可售别墅情况来看， 250-300平米的联排产品所占比重最大，为42%； 其次为450平米以上所占比重为16%，可见中心城区独立别墅存量也较多 根据目前市场别墅存量和未推量，以及低容积率土地存量来计算，09年以后共有市场可提供别墅约456万方，可见全市未来别墅市场销售压力较大 项目规模不大，总建筑面积为20156平方米，容积率为0.5左右，由独立别墅和双拼、多拼别墅组成 本项目地处平江区主干道人民路段，以南为观前商圈，以北为火车站改造区，周边风景名胜众多，区域配套成熟，已经形成成熟的居住气氛 项目位于古城区平江板块，人民路至平门路段西侧，交通便利性极佳。 项目所在地以南为观前商圈，以北为火车站改造区域，周边商业氛围浓厚，生活配套十分齐全。 项目周边风景名胜众多，已经形成浓厚的历史文化氛围，居住环境档次较高。 项目区位及交通条件便利，区域发展成熟，地块条件较好，而项目规模较小，定位为该地区市场主流产品 项目SWOT分析 古城区在售别墅楼盘位置分布图 中心城区在售别墅项目如下表所示，其在售存量达到6.9万方，风格以苏式古典园林别墅为基调，独栋和联排别墅为主 08年至今，中心城区别墅项目中以平门府的去化速度较快，而古城区内大多数项目均是尾盘销售，因此去化较缓慢，根据本案特点，从中选取平门府、桃坞才苑、桃坞小筑、庭园、玖园和品园这几个项目作为重点个案进行分析。 平门府古城区中轴线上，最大规模的稀缺性纯独栋别墅