论住房价格高低的评判标准——从生命周期理论角度的一点思考.pdfVIP

2007年2月 消费经济 Feb．2007 第23卷第1期 CONSUMERECONOMICS V01．23No．1 论住房价格高低的评判标准 ——从生命周期理论角度的一点思考 口厉 伟 (河海大学商学院，江苏南京210098) 摘要：本文在基于消费者生命周期理论的基础上，提出了如何通过计算消费者所能承受的最高理论房价，并将其与实 际房价进行比较来确定房价高低判断标准的思路，并进行了实证研究。实证研究表明，全国各省会城市中还没有一致地出现 房价实际值高于理论值的现象、在城市中的不同行业中所能承受的房价理论值并不相同以及上海、杭州、北京等几个城市可 能存在一定的房地产泡沫。 ’ 关键词：住房；价格；评判；标准 中国分类号：F293．30 文献标识码：A ． 文章编号：1007-5682(2007)01-0068—05 随着我国经济的高速发展、城市化进程的加快 ……”。此后，国内研究房价收人比的几乎所有文 以及房地产市场调控政策的缺位和错位等各方面的 章，都引用上述文献的结论，即“4—6倍的合理区 问题，房地产价格近年来呈现出快速上涨的趋势。 间”【2】。然而，以上的所谓的“4—6倍的合理区间” 住房价格与居民购买能力是否协调以及协调程度的 仅仅是一个国外居民的房价收入比的统计结果，其 大小。目前对于这个问题的认识存在着很大的差 合理性的依据很可能由于在这一区间内国外绝大部 异，问题背后的实质在于不同群体的评判标准不一， 分居民的住房问题都能够得到较好地解决。实际 因此我们首先要解决的问题就是评判住房价格高低 上，对于不同时间、不同地点的处于不同收入阶段的 的标准究竟是什么。这个问题是正确判断当前房地 群体而言，其消费支出中住房支出所占比重这一部 产市场形势以及政府房地产业发展政策的一项重要 分大相径庭。很难想象一个恩格尔系数较高的国家 的出发点。 与一个恩格尔系数较低的国家之间在房价收入比这 一、理论回顾与评判 一指标上的比较能说明什么问题，即使这一指标在 目前学术界对住房价格高低的评判标准的研 两者之间完全相同，但实际上两国居民的住房消费 究，主要有以下几种理论观点： 能力相差甚远。因此，以上的这一区间只能说明在 一是房价收入比。这是目前国内学术界最公认 一定条件下该指标是合理的，难以理解在中外国情 的以及在国内使用最广泛的一个住宅市场价格高低 巨大差异的条件下将其简单地套用于中国具体问题 评判标准。该标准认为“房价收入比在4—6倍之间 分析的科学性。 是其合理的取值区间”【1】。这个标准的提出首先是 二是房价与GDP偕同性。该理论以房价与 由世界银行在《中国：城镇住房改革的问题与方案》 GDP两者增长幅度之间的偕同性作为评判住房价格 中提出的，在该书中指出当时天津市住房价格收入 高低的标准，如果房价指数与GDP增长指数增长幅 比为8：l时，引用世界银行资料说明了8：1比例的 度一样则认为两者处于一种和谐的境地。如果房价 不合理。“在发达国家，平均每套住宅的价格总额与 指数高于GD