房地产开发项目营销策划报告书.doc

房地产开发项目营销 策划报告书  目 录 1 城市宏观经济研究 １ 1.1 城市区域发展对本项目的影响 １ 1.2 经济增长及财富指标 ２ 1.2.1**市历年GDP增长情况分析 ２ 1.2.2**市历年产业结构发展情况分析 ２ 1.2.3**市历年人口规模及增长速度情况分析 ３ 1.2.4房地产投资分析 ４ 1.3 **市住宅购买力指标研究 ４ 1.3.1**市历年城镇居民家庭人均可支配收入情况分析 ４ 1.3.2**市历年城镇居民家庭恩格尔系数分析 ５ 2 项目地块分析 ５ 2.1 地块价值 ５ 2.1.1宗地现状分析 ５ 2.1.2项目四至 ６ 2.1.3项目基本技术指标 ６ 2.2项目周边环境及配套分析 ６ 2.2.1 周边交通配套 ６ 2.2.2 周边生活配套 ７ 2.3地块SOWT分析 ７ 2.3.1项目优势 ７ 2.3.2项目劣势 ８ 2.3.3项目的机会 ８ 2.3.4项目地块的威胁 ８ 2.3.5地块价值评估总结 ８ 3 **市住宅市场分析 ８ 3.1商品住宅市场 ９ 3.2 2012年**市各区市场情况 １０ 3.2.1 各板块分布及特点 １０ 3.2.2各区商品住宅成交均价 １０ 3.2.3各区商品住宅供应情况 １１ 3.2.4各区商品住宅成交情况 １１ 4.**市高端住宅需求市场分析 １２ 4.1需求分析说明 １２ 4.1.1调研目的 １２ 4.1.2调研方法 １３ 4.1.3抽样方法 １３ 4.2潜在消费群体的个人属性 １３ 4.2.1年龄. １３ 4.2.2职业职务 １４ 4.2.3收入情况 １４ 4.2.4职业次数 １５ 4.3消费行为分析 １５ 4.3.1现居住（工作）区域 １５ 4.3.2居住面积 １６ 4.3.3户型 １６ 4.4消费者态度分析 １７ 4.4.1置业目的 １７ 4.4.2付款方式 １７ 4.5 本项目消费者需求 １８ 4.5.1对本项目所在区域环境的评价 １８ 4.5.2是否考虑在本项目购房 １８ 4.5.3本项目产品类型选择 １９ 4.5.4本项目需求面积 １９ 4.5.5外立面风格 ２０ 4.5.6园林景观 ２０ 4.6需求分析结论 ２１ 4.6.1潜在客户特征及现居住情况 ２１ 4.6.2潜在客户消费需求分析 ２１ 4.6.2对本项目的启示 ２１ 5 区域市场分析 ２１ 5.1 竞争维度选取 ２１ 5.2 竞争案例分析 ２１ 5.2.1 国信南湖公馆 ２１ 5.2.2 华亿红府 ２３ 5.2.3 南湖祥水湾 ２４ 5.3竞争突破点分析 ２５ 6 项目定位 ２６ 6.1市场定位 ２６ 6.1.1市场定位的支撑点 ２６ 6.1.2市场定位 ２６ 6.2目标客群定位 ２６ 6.3产品定位 ２６ 7 物业发展建议 ２７ 7.1 规划建议 ２７ 7.2 景观建议 ２８ 7.2.1项目入口 ２８ 7.2.2园区中央广场 ２８ 7.2.3园区导示系统 ２８ 7.2.4园区路旁布置 ２８ 7.2.5园区水系、绿化 ２８ 7.2.6园区过道 ２８ 7.2.7公共空间 ２８ 7.3 花园洋房 ２８ 7.3.1花园洋房效果图 ２８ 7.3.2花园洋房户型图 ２８ 7.4 多层 ２８ 7.4.1 多层效果图 ２８ 7.4.2 多层户型图 ２８ 7.5 车库车位 ２８ 8 营销策划 ２８ 8.1 销售阶段 ２８ 8.1.1 销售阶段划分原则 ２８ 8.1.2 销售阶段划分 ２８ 8.2 销售策略 ２８ 8.3 推广总体目标 ２８ 1 城市宏观经济研究 1.1 城市区域发展对本项目的影响 本项目地块位于朝阳区，朝阳区位于**市中南部，是**市的经济中心。全区西起人民大街与朝阳区接壤，北至新发路、上海路、光复路与宽城区相接，东临伊通河与二道区隔河相望。两地基础设施及环境条件较好。朝阳区有南湖公园，而南关区有雕塑公园和动植物公园，这些公园都可以一定程度上提高项目的形象。两地集中了中高档次的项目，也有部分低档次项目。南湖周围的两个项目，南郡水云天和长影世纪城是借助南湖景色提高项目形象最多的两个项目。是**市不可多得的高档高层住宅项目。同样，位于雕塑公园北向的万达**明珠小区和位于伊通河畔的中海的一系列小区也是借景提高了项目的形象。小区也是借景提高了项目的形象。城市发展规划将对本项目发展带来众多利好，为本项目的顺利开发及销售提供有利条件。 1、城市规划使**的城市范围正在迅速扩大，本项目所在中心城区地段的稀缺性与唯一性将进一步凸显，为本项目的高端市场定位奠定了基础。 2、随着城市的迅速发展，同时借助南湖得天独厚的湖景优势，片区的形象及区域价值将进一步提升，将会吸引众多的高端客群的注意力； 3、本项目所在核心片区的土地供应量及房地产项目数量会逐渐减少，本项目所在区域将成为**房地产开发及销售的