不动产估价第一章.ppt

房地产估价理论与实务 刘 卫 东 浙江大学土地科学与不动产研究所 第一章 房地产估价概述 第一节 房地产的概念 1。土地、土地资源、土地资产 土地是地球表层的一部分。是陆地表层由岩石、土壤、地形、气候、水文、生物等自然要素所组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的活动成果。 土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地，是一种重要的自然资源。 土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。是指具有明确的权属关系，能够给土地所有者、使用者和经营者带来收益的的土地。 2。房屋、建筑物、住宅 住宅是指专门供人们居住和生活的房屋，是房屋最为普遍的一种类型。 房屋是指能够遮风挡雨，供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。它一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。 建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般不直接入内进行生产和生活活动．例如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、隧道、桥梁、纪念碑等等。 3.房地产、物业和不动产 房地产是指明确了产权关系，能够为其所有者、经营者和使用者带来收益的十地和房屋。其存在的形态包括土地、建筑物和房地。 物业是指可以单独进行交易的单元性房地产。它可以是一块空地，也可以是一个住宅单位（一间住房或一套住房），一个工厂楼宇或者一个农庄，甚至一个进行土地成片开发的开发区。 不动产是指不能自行移动或在外力推动下会改变其性质和价值的物质性财产，它主要是土地及其定着物（建筑物）。 第二节 关于价格的认识 1．价格的定义 价格是指商品价值的货币表现，是商品交换的产物。 价格是商品价值的货币表现，客观上要求价格和价值相一致，在商品交换中遵循等价交换的原则．在简单商品经济条件下，商品的价格直接围绕它的价值而上下波动。当商品供不应求时，价格就会涨到价值之上；当商品供过于求时，价格就会跌到价值之下。 2．价格形成的条件 价格是商品交换的产物。要发生商品交换，其前提是交换物品肯定具有：（）有用性： （2）稀缺性：（3）存在有效需求。 在自由竞争的市场条件下，由于部门之间的竞争，利润平均化，商品的价值转化为生产价格，商品价格围绕生产价格而上下波动。 在垄断市场条件下，垄断组织凭借垄断地位获取垄断利润，把商品某些商品的销售价格抬到生产价格之上，使商品的市场价格表现为垄断价格。 2．价格形成的条件 价格是商品交换的产物。要发生商品交换，其前提是交换物品肯定具有： （1）有用性： （2）稀缺性； （3）存在有效需求。 2．价格构成 价格构成是指商品价格的形成要素及其组合，也称为价格组成。它反映了商品生产和流动过程中物质耗费的补偿，以及新创造价值的分配。一般包括生产成本、流动费用、税金和利润等4个部分。 生产成本和流动费用是商品生产和销售中所耗费用的总和，即成本。这是商品价格的最低界限，是商品生产经营活动得以正常进行的必要条件。 应当指出，构成商品价格的生产成本，不是个别企业的成本，而是行业（部门）的平均成本，即社会成本。流动费用包括生产单位支出的销售费用和商业部门支出的商业费用。商品价格中的流动费用是以商品在正常经营条件下的平均费用为标准计算的． 税金是国家通过税法，按照一定的标准，强制地向商品的生产经营者征收的预算缴款。 利润是商品价格减去生产成本、流动费用和税金（价内税）的余额。 3．成本价格和市场价格 成本价格是指商品生产中实际耗费的预付不变资本利可变资本所构成的价格。 在资本主义制度下，每个商品的价值=不变资本+可变资本+剩余价值，其中不变资本+可变资本是用来补偿资本家预付资本中实际所耗费的资本价值，它称为生产成本或生产费用，构成了商品的成本价格。它是资本家之间彼此竞争的基础。成本价格越低，竞争力就越强。 市场价格指买卖双方在商品交换过程中共同认可的交易价格。即商品交易双方的实际成交价格。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。 3。定价与估价 估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。 估价是估价师在充分认识市场形成价格的机制和过程，以及深入调查了解市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的价值揭示出来。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。价值是由众多的市场参与者的价值判断