东营房地产市场调研报告.doc

东营房地产市场综合分析报告 2012 目录 第一章 城市宏观环境调研及分析 4 一、东营城市概况 4 1、地理位置及行政区划 4 2、人口 4 3、区域交通——“三路两港一场” 4 4、区域经济及支柱产业 5 二、垦利县概况 6 1、地理位置 6 2、行政区划 6 3、人口 6 4、区域交通 6 5、经济概述 7 三、东营市总体规划发展分析（2005－2020） 7 1、空间布局 7 2、布局说明解析 7 3、东营“中心城”发展规划（2005—2020） 8 4、城市未来发展前景分析 9 5、黄河三角洲高效生态经济区 10 四、城市宏观环境分析总结 11 第二章 东营住宅房地产市场调研及分析 12 一、房地产市场板块分析 12 1、各版块划分 12 2、各版块市场特征 12 二、代表性项目研究 15 三、产品分析 16 1、建筑风格分析 16 2、户型及面积分析 17 3、均价分析 19 4、去化分析 20 5、客群构成分析 21 四、典型个案分析 21 1、东城板块典型个案分析 21 2、西城板块典型个案分析 25 3、垦利板块典型个案分析 27 五、东营住宅市场调研结论 29 第三章 东营商业地产的调研及分析 30 一、东营市经济情况概述： 30 二、商业地产现状： 30 三、东营目前四大商圈及未来两大商圈概述： 32 1、济南路与西四路商圈 32 2、济南路与西二路商圈 32 四、东营市目前商业业态现状： 37 五、东营市城市综合体的规划和发展前景的分析： 48 第四章 东营市房地产市调总结： 50 第一章 城市宏观环境调研及分析 一、东营城市概况 1、地理位置及行政区划 东营市成立于1983年，位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河在东营市境流入渤海。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。 东营市辖东营、河口2个区，广饶、垦利、利津3个县，共有40个乡镇街道，其中14个街道、23个镇、3个乡。 2、人口 2009年末，全市户籍人口185万人，其中，非农业人口80万人。2010年末全市常住人口202万人，其中城镇常住人口 118万人，城镇化率为58.5%，全市人口出生率8.06‰，死亡率4.76‰，自然增长率3.3‰。 3、区域交通——“三路两港一场” 三路： 高速公路：荣乌高速 铁路：在建中的“黄大、德龙烟”铁路 两港：东营港区、广利港 一场：东营机场（计划4C级升级为4D级机场，同时开通国际航线） 4、区域经济及支柱产业 1)经济概述： 城市综合竞争力位列全国第25位。 全市生产总值为2359.94亿元，十一五期间增速达到65%。 三次产业比3.7：72.6：23.7。 2010年收入过10亿的企业新增54家，过百亿的企业达到10家。 2)主要支柱产业： 石油工业与地方经济结构为3：7； 石油装备制造业，企业发展到150多家，主营业务收入占到全国该行业的三分之一； 传统工业（盐化、橡胶轮胎、造纸、纺织）80%达到了国内先进水平； 大规模集成电路、广汽吉奥汽车、光伏太阳能等高新技术产业比重在2010年增长12个百分点。 3)2010年人均收入水平： 东营市人均可支配收入23657元： 农民人均纯收入8206元。 二、垦利县概况 1、地理位置 垦利县位于黄河入海口，地处胜利油田腹地，是黄河千百万年孕育出来的既古老又年轻的一方沃土。 垦利东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。县属总面积2204平方公里。 2、行政区划 2010年，垦利县辖胜坨、郝家、永安、黄河口、董集5个镇和垦利、兴隆2个街道办事处，1个社区管理委员会，1个省级经济开发区，有333个村民委员会，7个社区居委会。 3、人口 2009年底，全县总人口22万人。其中，非农业人口3.7万人。人口出生率7.63‰，人口死亡率5.58‰，人口自然增长率2.05‰。 4、区域交通 公路： 高速：胜利黄河公路大桥、东营黄河高速、东青高速、环渤海高速公路穿过，北接京津唐高速，南连济青高速、威乌高速，把环渤海经济带连成一体。 省道：青垦路、辛河路、永莘路3条省级干线公路在垦利交汇。 港口：开发区北距开放口岸东营港60公里。 机场：东到东营永安机场只有15分钟路程。5、经济概述 1）工业强县： “十一五”末，全县销售收入过亿元的工业企业发展到125户，过10亿元10户，过50亿元的企业达到5户，超100亿元的企业达到2户。 万达控股集团有限公司、胜通集团股份有限公司、垦利石化有限责任公司、东辰控股集团有限公司等4家企业入围2010年度中国制造业企业500强。 支柱产业： 农业：30万亩东营现代渔业区为主体，海参、大闸蟹养殖深加工进入发展快车道，全国最大的单片滩涂养殖基地已初具规模。 工业： 传统支