上半市场分析报告.ppt

「2011年上半年」市场分析报告 提报人：同舟济 时间：2011年6月26日 注：本报告统计数据更新至2011年6月26日。 宏观市场 “限购令”基本内容： ① 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 ② 暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。 ③ 对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 二手房是否纳入限购范围，在各地区执行有差异。 “限购令”施行从一二线延伸至三四线，将扩大到60 个城市： 明确将要实行限购的城市就已达36个：京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，27个省会城市。 此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市”，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。权威机构预计，未来在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个。 南昌于2月1日起正式施行“限购令”，限购的主城区商品住宅的成交速度明显放缓，但价格仍微涨。非限购的区域量价均有一定的上扬。 该政策年内不会延伸至江西其余设区市。而新余整体房价仍远低于省会水平，施行该政策的几率较小。 “限购令”的执行，短期内对部分高房价城市的影响较大，也表明未来楼市调控政策将持续从严。但“限购令”本身仍是短期政策，“随时取消”很可能引起新一轮的“报复性”反弹。 资金流转向部分三、四线城市，将助推该地区房价较快增长。而以刚需为主的新余楼市未来价格暴涨的可能性较小，下半年新余房价仍将保持平稳增长的势头。 限购令 准备金率 加 息 宏观市场 准备金率屡创新高，各家银行的信贷额度都趋于紧张，开发商从银行借贷势必越来越困难，对于主要依赖银行借贷融资的开发商将产更大的影响。 开发商在2011年下半年至2012年须建立并提升预防银行放贷困难风险的能力。 银行放贷有限、放贷慢，已逐步转变为开发商当前最大的风险。 限购令 准备金率 加 息 宏观市场 年内2月9日、4月5日两次加息，目前房贷基准利率已达6.8个百分点。且近期市场对再次加息的预期较大。 与限购、房产税等政策相比，每次加息虽然幅度不大，但几次加息的叠加效应将逐渐明显，尤其是贷款优惠利率的取消，对市场影响将逐渐显现。 加息使开发商的资金使用成本提高，如果一些开发商出现资金链紧张，新楼盘（新房源）降价促销的可能性将加大。 加息对开发商及刚需购房者的叠加效应已越发显现。 宏观市场小结： 2011年下半年，国家当前的宏观调控的政策还将延续：仍有可能出现2次左右的加息动作，银行房贷政策继续收紧。 限购令 准备金率 加 息 微观市场 ① 加息： 执行央行及住建部公布利率。 ② 执行或上浮基准利率： 建行办理房贷手续要求交纳1000元理财金，利率上浮5%；农行则要求客户购买3个月计4500元的基金，利率不变。目前按揭办理时间为3-5个月。 ③ 二套房首付上调： 二套房贷款首付比例增加10%，上浮至60%。 ④ 银行信贷额紧缩： 新余工行已暂停放贷。 货币及信贷政策的叠加，其作用更大层面上在于增加了刚需者的购房负担。 项目主要信贷银行房贷手续严格化、放款速度慢，客户有限的购房能力与楼盘的销售、回款之间的矛盾将继续放大。外地购房客的购房热情也将被“冷却”。 二套房首付上调等政策的执行对客户群逐步向中高端转变的本案来说影响较大，而大面积户型的消化速度将进一步延缓。 房贷手续持续严格化将明显遏制外地购房者对新余楼市的“贡献”。 房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场 “一房一价”政策明显削弱了楼盘涨价的势头。 “一房一价”核心政策——限价：新余各楼盘2011年首次备案价格在其2010年12月均价基础上上浮13%。 “一房一价”在实际执行过程中，虽有一定的缩水，但对部分楼盘的限制作用显而易见，特别是对销售情况较好的楼盘其开发商快速涨价的愿望被限制。 新余市场小结： 2011年下半年，新余房价将保持上涨势头，但速度较上半年明显放缓。 产品综合品质及营销手法在楼盘的销售过程中更显重要。 房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场 物业类型 对比因素 同比增加（+）/减少（－） 2010年上半年 2011年上半年 数量 百分比 住宅 套数（套） 7246 9453 2207 30.46% 面积（㎡） 863833.65 1088386.25 224552.6 25.99% 价格（元/㎡） 2425 3082 65