世联天津京基高尔夫项目前期定位报告.ppt

京基高尔夫项目前期定位报告 谨呈：天津京基房地产开发有限公司 项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15公里，属未来规划的生态特色镇 产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人 产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津港公路为主线微电子产业带 周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带 仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港 项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目 项目本体评价 土地成交大事记： 经济持续向好：2006年天津市城市居民人均可支配收入达到14283元，高于全国平均水平，在全国31个省市自治区中排第5位； 走向区域融合：滨海新区的发展带动了天津乃至环渤海的整体经济水平发展； 客户阶层变化：目前客户构成两极分化明显，高端人群和低收入人群占据市场两极，但随着未来整体市场的逐步成熟，市场将形成庞大的中端客户群体； 品牌集中效应：万科、金地、中信等一批对品牌产品品质有追求的发展商相继在天津拿地，会进一步促使市场的成熟； 土地市场变化：土地放量明显，价格迅速走高。 市场解析小结 竞争项目分布 竞争项目情况 周边成交住宅用地情况 开发商简介 昆明星耀集团实业有限公司 昆明星耀集团实业有限公司下设 “云南星耀装饰设计有限公司”、“昆明星耀新房地产开发有限公司”、“昆明星耀物业管理有限公司”、“昆明星耀科技有限公司”、“昆明智源创新设计有限公司”、“昆明星耀餐饮娱乐有限公司”6个经济实体。企业的资本从最早的230万元，积累扩大到现在的近16亿元，总产值达26亿元，几年来，共为国家上缴利税1 200万元，向社会公益事业捐赠10多万元。 星耀企业在资金注入上实现了国内、外资本的融合；在工程项目的开发上，实现了企业板块优势组合，将房地产开发、装饰、物业管理结成一体，努力开拓新路子，曾荣获“TOWNHOUSE成功开发模式”和“云南名企”的称号，得到了专家和中外人士的赞同；2002年星耀集团公司、星耀装饰设计有限公司、星耀物业管理有限公司通过ISO9001:2000版的国际质量标准认证。 星耀企业还曾多次被中国轻工总会评为“室内装饰先进企业”，连续荣获“云南省私营企业100强”，“昆明市私营企业51强”的称号，总经理颜语被昆明市盘龙区政府评为“劳动模范”，2002年被昆明市评为“十佳杰出青年”和“中国改革百名优秀企业家”称号。 未来竞争分析——预计本项目上市时别墅产品竞争总量在1000余套，洋房产品在40万平米左右 案例选取和研究思路 区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城 深圳万科城 项目背景： 具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面，属于关外，各项基础设施配套匮乏； 占地面积：约39.7万平方米 建筑面积：约43.7万平方米 容 积 率：1.1 开发分期：6期 开发时间：4年 上市时间：2004年10月 主要产品结构：Townhouse、宽景house、情景花园洋房、透天小高层、LOFT 主要户型：4房、3房 Townhouse统领多类型产品组合 主景观体系前移，建立项目形象“大型Townhouse亲地社区”，并实景展示“看得见的未来”居住体验 主景观体系前移，将未来的居住意境充分展现，以弥补项目自身资源不足的先天劣势； 同样邻近的中海日辉台项目销售价格较万科城低1000元/平方米，品牌差异和展示体验的不同是造成差距的根源。 社区配套商业在启动阶段全部建设完成，提前展示，营造未来生活场景 服务于片区功能的商业中心在第一期项目中便全部建设完成，尽早展示；而销售时机则放在一期住宅入伙之际，销售价格实现度大大提升；整个策略可谓开发经验与资金实力的结合。 客户需求回顾 项目核心竞争力分析 本项目的核心竞争力：资源+产品 本项目发展战略：打造天津首席精英阶层高尔夫体验社区 本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向 可组合的产品：不做普通多层，增加创新洋房产品，平衡容积率 超空间多层（创新产品），宽景house 泛客户定位——项目可能吸引的客户群 区域发展 Vs. 客户演变 社区成熟 Vs. 客户演变 一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主 双拼或联排产品： 市内中高收入人群——看重未来双拼或联排产品的投资属性和高尔夫资源的稀缺性 本地私营企业主——满足改善型居住的需求 洋房产品： 工业园的中层人才——注重产品的性价比，做第一居所使用， 二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户 双拼或联排产品： 工业园、空港加工区高级管理人