世联绿宸地产北京固安项目开发定位操盘策略报告经典.pptVIP

孔雀大卫城 学府芳园 塞纳香堤 天顺家园 汇丰家园 恒基现代城 第九区 万汇广场 橘洲 中宏新界 方城馨苑 一居 二居 三居 一居：50-65平米 经济二居：70-80平米； 主流两居：80-100平米 主流三居：110-120平米； 舒适三居：125-140平米 当前固安市场主要项目户型尺度 启动期产品定位 客户需求 本区域内现有客户 夫妻二人 小太阳家庭 家庭结构 对应需求 户型特征 客户类型 夫妻二人 夫妻二人带一个小孩 两个独立卧室 70-90平米两居 两个独立卧室以上，具备一定舒适度 110-120平米三居 后小太阳家庭 空巢家庭 夫妻二人，孩子上中学 两位老人 两个独立卧室带书房，舒适度高 125-140平米三居 两个独立卧室 70-90平米两居 启动区产品定位 产品形式 产品面积区间 对应客户 一居 50-65平米 单身或投资客 两居 75-90平米 夫妻二人 空巢家庭 三居 主流三居 110-120平米 小太阳家庭 舒适三居 130-140平米 后小太阳家庭 主力户型 前提： 满足客户需求的前提下，针对市场竞争做差异化产品。 竞争策略： 针对大卫城主力户型90平米通透两居，本项目在保证居住功能和舒适度的前提下控制户型面积，提供高附加值，具备总价优势，保证项目快销。 针对目前市场上配套设施的滞后性及区域配套设施的落后的现状，启动区配有沿街商业，满足客户需求，弥补市场不足； 产品+配套 配套：沿街商业为主，配套作为其中的一部分，以满足业主便利性为主，24小时超市、餐厅等方便业主生活的便利性配套生活设施，面积无需做大，保证昭示性及服务半径的便利性； 130-140平米 80-90平米 55-65平米 110-120平米 总用地面积：115552平米 总建筑面积：253240平米 总户数：2660 户 容积率：2.2 55-65 一居：24960平米 416套 套数比15% 面积比9% 80-90两居：137880平米 1532套 套数比58% 面积比55% 110-120 三居：55680平米 464套 套数比17% 面积比23% 130-140三居：34720平米 248套 套数比10% 面积比13% 启动区产品建议 户型比例 130-140平米 80-90平米 55-65平米 110-120平米 26F 18F 18F 18F 11F 启动区产品建议 楼层状况 启动区产品打造关键点 项目产品： 严格控制套型面积； 户内功能实用性、功能性强；房间方正，保证尺度及舒适度； 餐厅与客厅分开布置，留有意向的玄关设计； 户内附加值设计，如灵活运用空间（两居便三居）、超大开敞阳台、内庭院、飘窗设计等； 注重室内公共空间的打造，大堂、电梯间、车库入户大堂等，多重体系打造，突出品质； 启动区产品意向 大面积赠送阳光露台 赠送飘窗 大面积赠送阳光露台 270度转角飘窗赠送 一居室：大面积附加值提升 启动区产品意向 二居室：赠送，二居变三居 内庭院设计； 超大开场阳台 启动区产品意向 三居室：南北通透，舒适尺度 客厅阳台 主卧 飘窗 次卧 飘窗 露台 南北通透、一梯两户，玄关设计 客厅面宽4.2米 主卧面宽4米 餐厅面宽3.3米 次卧面宽3.2米 双卫生间 餐厅与厨房统一布置 三间居室纯南向 赠送面积约11.8平米 大面积露台、阳台、卧室飘窗； 第三重门厅：电梯厅 玻璃通透设计 大理石贴砖 第一重门厅：大堂前厅 第二重门厅：会客厅 启动区公共空间意向 车库入户大堂 挑 空 品质 色彩 人性化 鲜明 项目外围： 社区整体风格统一“达拉斯”建筑风格，根据不同时期产品线不同，建筑外立面略有不同，但保证整体色彩、细节、风格的统一； 园林建议将水系进行延伸，绿化强调参与性强、配合景观小品，注重色彩及层次的搭配，注重景中央景观及观节点的塑造，整体风格与社区风格统一； 入口考虑邻近106国道，强调为景观节点的塑造，形成城市景观；强调城市感、融合达拉斯喷泉广场，形成标志性景观； 启动区产品打造关键点 启动区风格意向 挺拔 高耸 线条 深色调 门廊 启动区园林意向 层次 铺设 色彩 参与性 亲水 启动区入口意向 风格延续 标 志 性 城市景观 价格策略。 市场打分因素：根据市场比较法，将项目的打分因素分为若干项，在不考虑市场时间因素、户型配比情况下对竞品项目进行打分 比准均价推售的指标体系 打分指标 权重（%） 片区价值20 片区地位 10 升值前景 10 地块价值20 环境与自然景观 5 交通便利性 15 本体价值40 产品形式 6 社区规模（配套、成熟度） 10 产品设计 8 园林设计 8 公共空间 8 项目附加值20 开发商品牌 10 物业管理 10 价格策略 总价、面积区间重合