余姚锦绣明期市场报告.ppt

根据市场公开招牌挂情况，06年，余姚城区土地购置土地约16幅，土地量达到84万平方米，合计总建筑面积突破130万平方米，购置量远远超过前两年水平，可以预见未来2年后续潜在供应竞争压力较大。 04-06年成交的余姚市区土地中，城北、城南土地购置量最大，两则占总量的80%，城东占总量的15%，城西、市中心最少。 市中心、城西开发比较早，现在土地资源缺乏，偶有小幅土地成交。 06年后，城东、城南和城北板块土地购置显著放大，尤其是后两个区购置量惊人，未来楼市竞争主要在这几个板块内展开。 04、05年集中供应后，06年后供应放缓，07年市场供应明显不足；07年以前楼盘销售周期较长，07年以后楼盘销售周去有所压缩； 板块供应不均衡，市中心供应极少；城南、城东发展迅速供应量持续放大； 市中心130㎡以上房源去化较快，市郊100㎡经济型户型较受欢迎； 整体购买实力有限，主力单价集中在4500-6500元/平米，主力总价承受能力45-90万元，预期未来房价以稳中有升为主。 07年以前楼盘同质化严重，07年底08年初余姚市场上楼盘整体档次有所提高，初步表现出市场对品质化楼盘的认同和追求； 客群以本地居住、工作的客户以及周边乡镇进城客户为主，以自住的刚性需求为主，投资客极少； 客群较为理性，但住房消费观念停留在初级层次；乡、村迁入城市趋势明显，市场表现出对距离感的极强敏感度，在距离上较接近的城郊与城中楼盘，价格差异明显； 目前市场对高档次社区的认可度还停留在城市中心多层、小高层产品创新项目上，拥有极大的开发余地。 住宅市场——小结 余姚市场08年初的火爆是07年供应量不足的一个延后性表现 追求大户型 追求城市化 追求创新产品 余姚市场表现出的特点 余姚尚处于房地产发展的初级阶段，市场表现出求大、求新、求热闹的特征 余姚本地较高的购买力和消费水平 余姚正处于城市化的初级阶段 二者结合 住宅市场——小结 别墅市场分析 竞争个案分析 未来走势 研究大环境下别墅产品的市场形势以及分析余姚本地别墅市场的现状 通过对竞争产品的研究及其推案特点的分析，给本案定位和推广提供借鉴 主要从客群认可度方面对余姚别墅市场未来走势进行预测 价格客群 研究本项目在推案时所执行的价格策略和推案主导思想 微观篇 别墅市场分析 何谓别墅？ 别墅首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地。 独门独院、两至三层楼形式，叫别墅。这是国土资源部最近下的新定义。 目前市场上所谓的“双拼别墅”、“联排别墅”，并不是真正的别墅，只是一种排屋。 目前余姚市场上所谓的别墅，是伪别墅；本案才是真正意义上的别墅 别墅市场 3、山水别墅 1、农民别墅 2、城市别墅 具备山水景观、文化资源、附加属性的新一代别墅 农村自造房为主的老式别墅 少量小区中的城市别墅 余姚别墅发展大致可以分为三个阶段： 第一阶段： 农村自造房为主的老式别墅 早在90年代初，余姚就出现了别墅产品，基本集中在市郊，产品占地、面积都偏大，但产品品质并不高，别墅建设尚属于早期的产品形态——“农民别墅” 此后进行的相关别墅产品开发更多的在延续这种原始的自发路线，整体上缺少营造别墅社区的重要因素——自然景观资源、尊贵居住概念。 此类别墅整体造价50-100万元 别墅市场 以满足自身居住舒适度为主的大量农村别墅拥有者将是本案的潜在客户 第二阶段： 少量小区中的城市别墅 别墅市场 以部分老式小区内别墅和日月星苑、樱花别墅为代表的一批少量现代城市别墅是该类城市别墅的主流产品； 老式城市别墅当前二手房价格接近1万元/㎡，参考当初一手房交易价格，部分产品投资回报率接近130% 日月星苑等别墅一手房售价5000元/㎡，当前二手房价格在6000-8000元/㎡ 据调查：投资别墅产品的高回报概念已经深入余姚各个阶层 8148 88 108 三室二厅二卫 江南新城西区 江南片 7468 118 158 三室二厅二卫 江南新城别墅 江南片 8482 150 177 四室二厅二卫 北滨江别墅 江北片 6607 148 224 四室二厅二卫 樱花别墅 江北片 7874 180 229 三室二厅三卫 樱花连体别墅 江南片 7904 181 229 四室四厅三卫 樱花别墅 江北片 5731 145 253 一室一厅一卫 樱花别墅 江南片 6429 180 280 　 日月新苑连体别墅 江南片 5872 165 281 四室二厅二卫 日月星苑别墅二通三 江南片 6228 175 281 三室二厅二卫 日月星苑联排别墅 江南片 6250 180 288 三室二厅二卫 日月星苑连排别墅 江南片 单价 价格(万) 面积 套型 座落