佳兆业丽晶港地下车位开盘流程总结.ppt

* * 佳兆业·丽晶港 车位开盘流程总结 即停车位，英文Parking Place,是指相关部门规划整齐的用来专门停车的位置，包括露天场所及室内场所。 1、地面停车位 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。 2、首层架空层停车位 所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。 3、地下停车位 所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。 4、楼房屋顶平台停车位 所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。 5、机械式立体停车位 所谓机械式立体停车位是指利用机械设备的，具有独立的建筑结构的停车位，按其结构分为升降横移式、垂直升降式、平面移动式、垂直循环式、简易升降式、多层循环式、巷道堆垛式机械式等。 1、地面停车位的产权归属 地面停车位通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。 2、首层架空层停车位的产权归属 在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积不计算建筑容积率，不能获得土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。 3、地下停车位的产权归属 按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围；有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。 4、楼房屋顶平台停车位 从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。 5、机械式立体停车位 机械式立体停车位可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。 车位市场调研是通过调研及分析，了解客户对车位产品的需求及车位产品附加值提升的能力，同时结合项目整体规划，对项目开发时的车位设计、租售、管理等方面提供了具有重要参考意义的决策依据。并通过对市场车位产品的背景及车位市场的现状情况进行调研，指导定价。 车位定价报告结构（附件为丽晶港车位定价参考）： 1、车位市场现状研究： （1）城市经济发展现状 （2）车位市场供需现状分析 （3）典型项目车位配比、供给时间、供给量、成交价格、销售情况； （4）区域车位市场供需现状分析 （5）区域典型项目车位配比、供给时间、供给量、成交价格、销售情况 2、项目车位分析 （1）项目车位成本分析及保本售价测算 （2）项目车位配比及供给总量 （3）项目车位种类及形式 （4）项目车位租赁及销售情况 （5）项目车位需求及价格预判 3、项目车位推售策略 4、项目车位价格建议 （1）市场对比法、成本定价法等定价 （2）项目入市价格建议 5、项目车位销售折扣设定 车位定价方案参考 车位销售折扣方案 车位预测报告是指根据车位施工图纸预测车位面积的报告，是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 协助部门：设计部（提供车位施工图纸）、开发部（协助房管局制定测绘单位编制预测报告）、测绘单位 所需物料：车位施工图纸 备案价格是房价备案制度中要求开发商在首次销售物业的定价，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格买房。 根据已通过审批的《车位市场调研及定价》中确定的车位均价，上浮预计释放折扣空间，根据车位大小、位置、楼层、使用年限等因素，编制车位详细备案价格表，进行销售备案并获取预售许可证。 协助部门：营销部（编制车位详细备案价格表）、开发部（到房管局进行备案，申请预售许可证） 所需物料：预测报告、预售方案、车位详细备案价格表 车位预测报告 车位预售方案 预售许可证 摇顺序号 排顺序号 排顺序号+排预选房号 拍卖 适用于开盘房源≤蓄客量 适用于开盘房源≥蓄客量 适用于小规模内部选房 较少采用 根据客户交诚意金的顺序号码，或根据开盘当日签到顺序号码获得摇号号码的开盘方式。 外场活动开始时摇出的号码将以此号码作为入场选房的顺序。由于客户交纳诚意金时的顺序不作为选房顺序，因此可能会有客户多交几份诚意金的可能。此方法对先交诚意金的客户来讲有心理落差，但能增强临近开盘前交诚意金的客户的信心。 开盘时外场秩序组织难度偏大，易创造气氛。 客户根据交诚意金的顺序取得选房顺序号码，或根据开盘当日签到排队的顺序号码获得选房顺序号码