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北京商业中心区利用度和发展策略探究 　　【摘要】文章针对中国大城市快速发展的现状，以北京为例并以消费者行为为基础，基于有关北京居民日常消费行为的研究，结合目前国内外发展现状及研究成果，对北京商业中心区利用度加以分析并对北京商业中心区提出具体发展策略。 【关键词】北京 商业中心区 消费者行为 中图分类号：C913.3 文献标识码：A 一．研究背景与意义 从20世纪90年代以来，随着城市人口的迅速增加，城市规模的不断扩大，城市空间向郊区急剧扩张，以北京为代表的中国大城市居住空间结构在多方面因素的影响下形成了一定的发展模式并呈现出显著特点。城市商业中心区是一座城市经济发展的重要穴位，一座城市发展程度不仅取决于城市肌体内部如血管的交通系统的完善，更需要商业中心区自身快速多向发展进而帮助城市打通经济穴位。 如今，在城市居住空间结构发展变化的影响下，以北京为代表的各中国城市的商业中心不断遭遇发展瓶颈，有些虎口脱险，有些则奄奄一息。本文即以北京为例，结合有关北京商业中心区利用度的研究，讨论以消费者行为为基础的北京商业中心区发展策略。 二．北京商业中心区分布及利用现状 1.北京城市居住空间结构 北京城市空间结构可分为三个地带： 旧城混合居住带——由胡同（新中国成立前遗留）、四合院以及新平房住宅（解放 后建设起）和部分居民楼，居民以“老北京人”为主，老年人居多； 郊单位居住地带——新中国成立后至改革开放前，以单位形式围绕基本建设项目建 设起来的居住区，多层建筑组成的居住组团、小区居多，有较全的配套设施，居民以新建国营工厂、行政机关、科研文教单位的职工为主，居住地与工作地相邻近； ③ 近郊外围混合居住带——20世纪80年代以来，“以统一用地为主的综合开发”和“以土地有偿出让为主的房地产开发”形成的居住地区，由多层住宅组成，居民工作地与居住地分离，居民涵盖范围广，包括高收入阶层，单位购房住户及因拆迁搬至此的中、低收入职工。 2.北京商业中心区分布 北京市市级商业中心有分布于二环内外的北京西单、王府井、前门和朝外；区级商业中心有新街口、复兴门、公主坟和东四—北新桥等；社区级商业中心有如地安门大街、朝阳路和和平里东街等；特色商业中心有如北京三里屯、什刹海、南锣鼓巷、海淀图书城、红桥市场、秀水街等。 3.北京商业中心利用现状（依据柴彦威等人于2005年的调查成果） 调研依据北京城市空间结构共选取了七个典型居住区，其中旧城胡同居住区：前海北沿小区；近郊单位居住区：三里河、白云观，和平里小区；近郊外围居住区：恩济里小区、光大花园；郊区职工生活区：八里庄。 商业中心： 被调查小区中有西边的五个选择了西单，东边的和平里、八里庄选择了王府井和朝外。内城及近郊内苑小区更多的利用中心商业区，距离市商业中心区越近，则选择次数越多，其中和平里小区因起本身商业现状不理想，故对商业中心有明显依赖性。 ②区级商业中心： 与对前者的利用不同，位于近郊区的居住区居民更多利用当地资源，即分布在附近的区级商业中心，同样因距离长短体现不同的依赖度。除了三里河与和平里小区外，其他小区利用区级商业中心的频率均高于市级商业中心，而八里庄附近购物条件较差，对稍远的区级购物中心依赖度较高。 ③社区级商业中心 调查结果显示：小区自身社区商业中心发展完善者，对自身商业中心利用度高，反之，则需依赖相近的区级商业中心，但也有个别小区因距离及居民消费水平偏高，选择市级商业中心满足自身需求。 ④特色商业中心或特色街 各小区因居民自身自然属性、社会经济属性及家庭属性的不同，展现了对特色商业中心的不同需求度。总体上旧城胡同居住区和近郊单位居住区及因地理优势，对特色商业中心需求度较高，其他反之。 三．北京不同商业中心的利用特征 1.市级商业中心区仍有较强吸引力 市级商业中心区在北京市民消费空间中仍占重要地位。调查表明，无论居住者距离远近，如果需要购买高级商品如国际名牌或老字号产品，会选择西单、王府井等市级商业中心区。另外，节假日时很多居民倾向于选择市级商业中心区进行低频消费，。 2. 市级商业中心区体现更强的休闲娱乐功能 自2008年北京奥运会以来，王府井、前门等市级商业中心区更多地将发展重点转移至休闲娱乐方面。除了专程购买特定商品或打折商品外，居民有以下非购物目的：假期休闲、社交、陪伴外地游客等，而真正的高频消费更多地发生在区级商业中心。 3.高购买力集聚在郊区商业中心 由于目前北京某些商业体如家具建材城等均安家之郊区商业中心，且购买力较高的人群即青年与中青年等因时间少、停车不便等原因，郊区商业中心集聚了更多的高购买力。