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土地使用权制度和城市规划发展思索 　　【摘 要】城市规划是城市的发展计划，也是城市建设发展的蓝图和管理城市的依据。城市的规划与发展和土地的使用制度之间有着不分割的关系，合理的规划城市发展方向、规模和布局，协调各项建设，最终将满足人们日益增长的物质和文化的需要，建设现代化新型城市。因此，城市规划对于城市经济的发展、特别是对于城市合理布局城市的经济效益和环境效益相互协调具有极其重要的意义。城市土地的利用结构和城市的产业结构有着直接的关系，城市经济发展的过程就是产业结构的不断调整与优化的过程，如果城市土地利用结构长期不合理，就会从大的层面上阻碍城市发展的合理化布局。本文就土地使用权制度与城市规划发展的关系进行简单分析。 【关键词】土地使用权合理化城市规划相互协调 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 一．引言 我国的城市化进程大致经历了以下三个阶段：第一阶段为1978-1984年，以农村经济体制改革为主要动力推动城市化阶段。第二阶段为1985-1991年，乡镇企业和城市改革双重推动城市化阶段。第三阶段为1992-2000年，城市化全面推进阶段，以城市建设、普遍建立经济开发区和小城镇发展为主要动力。进入90年代以后，我国城市化，已从沿海向内地全面展开。从实际的发展中来看，我国城市化发展的质量是不高的，并且在城市化发展飞速的今天，同时也暴露出了很多的问题，其中城市规划发展进程的加快与土地使用权的制度之间的矛盾也日渐深远。 二. 土地使用权制度的内涵与现状。 1.土地使用权与土地权制度。 土地使用权，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利益和有限处分的权利。土地使用权制度的内涵是将土地资源配置市场化，其中具有两个方面的中心内容，第一是重新定义土地产权，第二是从市场化的改革开看土地资源配置方式。 2.土地使用权制度的现状。 1978年以后，土地使用权制度改革是以联产计酬等多种责任制形态，作为土地进行制度变迁的开始点，采用循序渐进、多样化发展和局部均衡的制度变迁方式，一直到确立家庭承包经营的土地基本土地经营制度。现阶段，我国土地使用权归属和界定问题是土地使用权制度变迁的核心，而树立农户对土地使用的预期信念和土地资源合理配置问题是使用权问题的核心内容，从政策调整角度观察，近三十年的土地制度变迁中，政府一方面鼓励土地作用制度的不断创新，而另一方面又强调农户承包经营，维持土地的长期稳定。这种情况下，相对单一的土地集体所有制度的安排，客观上存在区域经济差异以及土地经营存在的不同优势，促使了土地使用制度产生多种形态。 三. 土地使用制度的主要类型。 土地的使用类型包括土地划拨和土地出让两种形式。土地划拨使用权是指经过县级以上人民政府的批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，依法取得国有土地的使用权；或者是经过县级以上人民政府已发批准后无偿取得的国有土地使用权。土地出让权是指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定的年限之内出让与土地使用者，并且由土地使用者向国家支付土地使用权出让资金，之后取得的土地使用权。出让土地权具有3个特征。 （1）取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，而本身的出让年限由出让合同的约定，但不得超过法律界定的最高年限。 （2）取得的土地所有权是有偿的。土地使用者取得了在一定年限之内的土地使用权并且向国家支付一定数额的土地使用权出让金。国家凭借着土地所有权取得经济效益，主要表现为一定年限内的地租。 （3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。进行土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地使用的权利，其使用权包括占有、使用、收益和处分，在使用年限内可以依法转让、抵押、出租、或者用于其他经济活动，土地使用权的合法权益受国家法律保护。通常情况下，土地使用权出让的形式有招标出让、协议出让和拍卖出让三种。 四. 土地使用权制度对城市规划发展的影响。 1.实行土地有偿用地制度。 国家实行土地有偿用地制度，使国有土地的所有权在经济上得到实现，随着我国改革的不断深入，政府在土地收益的额度上也在大幅度增加。1987-1993年之间，全国土地出让资金总计约1300亿元，而2007年一年就达到了1.2万亿元。 土地收获的经济效益是属于政府财政预算外的收入，2007年全国预算内财政总收入约5.1万亿元，土地收益相当于政府财政收入的20%以上，一些经济发达的地区和城市比例更高。譬如北京、杭州等城市的土地出让收入高于财政收入的50%以上。 近1