智能建筑概论课件作者陈志新1_第8章节智能建筑物业管理.ppt

20272-8a 2.物业设备经济运行管理 (1)制定能源耗用量计划和做好计量工作　设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。(2)采用切实有效的节能技术措施　在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行工况和最佳运行负荷之中。(3)加强节能管理工作　节能工作已开展多年，节能技术及节能措施也逐步完善，并已取得明显效果。 20272-8a 8.3.3　智能物业设备维护管理 1.物业设备的维护保养2.物业设备的计划检修3.计划检修和维护保养的关系4.设备“三期”的管理工作 20272-8a 1.物业设备的维护保养 (1)维护保养的方式　维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。(2)维护保养工作的实施　维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。(3)设备的点检　设备的点检就是对设备有针对性的检查。 20272-8a 2.物业设备的计划检修 (1)小修　主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。(2)中修　除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。(3)大修　对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。(4)系统大修　这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。 20272-8a 3.计划检修和维护保养的关系 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。 20272-8a 4.设备“三期”的管理工作 建筑设备按使用时间可分为初期故障期、偶发故障期及磨耗故障期，俗称设备“三期”。在初期故障期，为了减少设备故障时间，物业设施管理人员要了解装置中寿命最短的部件或组件，并加以特别注意。还要找出设计、施工和材料方面的缺陷和不足，分析造成设备故障的原因并加以解决，尽快使设备故障率下降并进入稳定运行状态。为此，物业设施管理人员在建筑物的安装调试阶段就应该到位，对工程实施进行监理，熟悉整个系统，学习操作和设备保养的方法和程序。 20272-8a 5.6种常见维修方法 (1)预防性维修　它是最常见，也是最受欢迎的一种维修方法。(2)故障维修　顾名思义就是设备一直用到不能再用或出现故障才予以维修(有时被称为大修)。(3)轻微润滑维修　它是故障维修计划中的一步。(4)预见性维修　它是预防性维修的另一种形式，这需要采用可预见故障的技术，通常是对设备的现状进行监测和分析。(5)因地制宜的维修　它是根据需要而进行的维修，在这种情况下，需要对设备不间断地监测。 20272-8a 5.6种常见维修方法 (6)零故障维修　采用的条件是，某个故障的成本及其所造成的停产机率非常高。6.维修计划的编制与实施 20272-8a 图8-1　维修计划流程图 20272-8a 6.维修计划的编制与实施 (1)维修计划的编制　编写系统设备维修计划时，一般按收集资料、编制草案、平衡审定和下达执行等程序执行，见图8-1流程图。(2)维修的实施　维修计划的实施，应注意做好以下几方面工作：认真做好修前的准备工作，搞好维修工作量与维修资源的平衡；认真组织好维修的施工作业；注意掌握计划与实际的差异，搞好计划的修改与调整。 20272-8a 8.3.4　智能物业设备管理制度 1.物业设备管理岗位职责2. 物业设备管理制度 20272-8a 1.物业设备管理岗位职责 (1)工程部管理　工程部管理是进行管理、操作、保养维修、保证设备正常运行的总负责人。(2)技术主管　各技术主管在部门经理的领导下，负责本班次的组织、管理工作，并负责编制主管专业的设备保养和维修计划、操作规程；负责检查主管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；负责制定主管系统的运行方案并审阅运行记录，监督下属员工严格执行操作规程，保证设备的正常运行；组织调查分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防止同类事故再次发生；负责制定主管设备的更新、改造计划，并负责工程监督，以实现安全可靠、经济合理的目标；负责组织培训，不断提高下属员工的技术和服务素质。 20272-8a 1.物业设备管理岗位职责 (3)领班　领班负责本班所管理设备的运行、维护保养工作，严格做到三干净(设备干净