新编建设法规教程与案例课件作者金国辉3（建设法规）.ppt

第十章 城市房地产管理法规 10.1 概 述 10.2 房地产开发 10.3 房地产交易 10.4 房屋拆迁 10.5 房地产权属登记 10.6 物业管理 10.1 概 述 1. 房地产法是调整房地产的开发利用经营和管理过程中所发生的经济关系的法律规范的总称。 2. 房地产法的调整对象： ①房地产的管理关系 ②房地产的财产经营关系 10.1.2 房地产法的立法目的 1.加强对城市房地产的管理 2. 维护房地产市场秩序 3. 保障房地产权利人的合法权益 4. 促进房地产业的健康发展 10.2 房地产开发 1.房地产开发的概念 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 2. 房地产开发的原则 房地产开发必须遵守以下原则： 严格执行城市规划 经济效益、社会效益、环境效益相统一 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 3. 房地产开发的特点 房地产开发有以下特点： 1）涉及面广，综合性强。 2）投资量大，风险高。 3）开发周期长。 4）政策性强。 10.2.2 房地产开发企业 1. 房地产开发企业的概念 房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。 1）有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； 3）注册资本100万元以上； 4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； 5）法律、法规规定的其他条件。 建设部于2000年3月发布了第77号令《房地产开发企业资质管理规定》。 国家对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。 4. 房地产开发企业设立的程序 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内．持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 ①营业执照复印件； ②企业章程； ③验资证明； ④企业法定代表人的身份证明； ⑤专业技术人员的资格证书和聘用合同。 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作； 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。 2）房地产开发企业资质登记实行分级审批 一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批； 二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 3）房地产开发企业资质实行年检制度 对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。 10.2.3 房地产开发项目管理 1. 确定房地产开发项目的原则： 1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求； 2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 2. 房地产开发项目土地使用权的取得 1）土地使用权的取得方式 《开发经营条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一： ①房地产开发项目的性质、规模和开发期限； ②城市规划设计的条件； ③基础设施和公共设施的建设要求； ④基础设施建成后的产权界定； ⑤项目拆迁补偿、安置要求。 3. 房地产项目实行资本金制度 1）项目资本金的概念 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务； 投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。 2）项目资本金的出资方式 货币出资，或以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资； 注：但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。 以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投