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调 研 报 告 房地产市场价格影响因素的蛛网模型分析* ——基于中部 6 省数据 翟 帅 殷宇飞 内容摘要：本文构建了包含银行利率、汇率、人口因素等变量的动态蛛网模型，以中部 6 省 2003—2015 年商品住宅数据为研究样本，分析住房市场的供求机制及价格波动特征，可以判断模 型的收敛与发散。结果表明，中部 6 省房地产蛛网模型具有较强的发散性，房地产价格具有明显 的外部性，政府在一定程度的调整可以保证房产市场的健康发展。 关键词：动态蛛网模型；住房价格；房地产供求关系；房地产供给量；房地产需求量 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-7794(2017)05-0011-07 DOI: 10.13778/j.cnki.11-3705/c.2017.05.003 一、引言 发现租金对房地产价格也有影响，他认为房地产 房地产行业是关系国计民生的重要支柱性产 的短期供给是无弹性的，短期需求由租金和其他 业，房地产价格的变化成为牵动国民和社会的重 变量决定，调整租金的价格可以在一定程度上促 要因素。国家经济进入新常态后，房地产价格的 进供求平衡[2] ；并且货币政策和国家的经济政策 持续上升，与去库存、去杠杆的要求日趋矛盾。 对房地产价格也有影响。Owen Lamont et al（1997） 而研究房地产市场价格的波动趋势，解释其价格 在研究融资效应对房地产价格的影响变化时，发现 波动的特征，对我国房地产市场的健康发展有着 融资成本的高低对房地产价格有着重要影响[3] 。 重要的现实意义。 Samuel R Staley（1997）认为城市本身的定位及发 二、文献综述 展规划对住宅和土地价格有重要影响。Landis 国外学者对房地产价格影响因素研究集中在 （1992）也得到了类似结论，并认为具体的规划 居民收入、租金、货币政策、国家政策、就业水 路径及过程比具体的政策更重要[4] 。其他因素方 平、人口因素等方面。传统观点认为房地产均衡 面，学者也进行了研究，Clemen et al （1999）发 价格是市场上的供求相互作用的结果，Geoff 现房地产价格波动与住房空置率、就业水平、人 Kenny（1999）则认为房地产商品的购买者更看重 口结构等因素有关[5]。Momolin（1994）发现住房 房价的未来预期，一般商品则不具备这种特性， 价格与中心商区的距离远近存在相关关系。 在考虑收入、价格、利率等因素的前提下，实证 Stegman（1969）发现城市外围空间大小对房地产 分析了爱尔兰房地产市场的均衡机制，发现收入 价格有着重要影响[6]。 增加会引起房价上涨[1]。此外，Wheaton （1974） 国内学者对房地产价格影响因素的研究集中 *基金项目：教育部留学归国人员启动基金项目“中国普惠金融的可持续发展研究：市场、模式与政策”（201531102 ）；浙江省钱江人才计 划基金项目“浙江金融业战略调整与实体经济联动发展研究”（2015C05 ）。 调研世界 2017 年第 5 期 ·11 · 万方数据