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中国房地产价格与股票价格关系的实证分析 上海财经大学 高晓晖 摘要：近几年，我国房地产市场发展迅速，房地产市场已成为资本市场的重 要组成部分。本文根据国房景气指数（代表房地产市场）、上证综指和深圳综指 （代表股票市场）、上证地产指数和深圳地产指数（代表房地产股票市场）的数 据对我国房地产价格与股票价格进行了实证分析，发现二者间存在一定的相关关 系。 关键词：房地产价格 股票价格 关系 一．引言 1997 年以来，我国房地产业得到了长足发展，房地产价格以前所未有的速 度上涨，房地产的投资回报极为可观。越来越多的家庭投资于房地产，机构投资 者也将房地产投资列为重点之一。房地产市场已成为资本市场的重要组成部分， 房地产投资也成为机构投资者多元化组合投资的对象之一。 与此同时，我国股票市场经历了大起大落。但随着这两年股票市场的恢复、 繁荣，投资者的开户数明显上升。 由此可见，房地产和股票作为个人、机构持有的主要财产，其价格变化带来 的影响面是非常广泛的。而房地产价格和股票价格间的关系，将影响投资者的投 资组合和收益，并波及到整个资本市场。 研究我国房地产价格与股票价格的关系，既有助于投资者优化投资组合；也 有助于制定宏观政策，进行多元化多层次资本市场的有效监管，调节资本在不同 市场间的流动，促进房地产市场与股票市场的持续发展。 二．文献综述 国外主要是运用回归分析法、相关分析法、因果分析法等对房地产价格、房 地产证券（包括房地产信托投资基金，缩写为 REIT ）价格、股票价格等的关系 进行研究。其内容主要涉及两个方面：一种是研究价格指数的周期性及联动性， 如 Liow (2001)对新加坡 25 年间的房地产价格与股票价格的周期性及相关性进 行了研究，并发现，新加坡的房地产价格与股票价格的变化都有一定的周期性， 且二者间存在联动性；另一种是研究不同资产定价的联动性，如 Liu 等（1990） 运用单因素资产定价模型研究了美国房地产市场与其他资本市场的关系，发现房 地产市场与股票市场是割裂的。但后续的研究表明，房地产价格与股票价格都受 到多因素的影响，故单因素资产定价模型难以准确地描述二者间的关系。而多因 素资产定价模型分析则普遍发现，房地产市场与股票市场间存在联动性，如David 和 Naranjo （1999）运用多因素资产定价模型进行检验并发现房地产上市公司股 票（包括 REIT ）和其他股票间存在联动关系。 我国关于房地产价格与股票价格关系的研究刚刚起步。周京奎（2006 ）利用 1998 至 2005 年间的年数据对我国资产价格波动状况进行了实证分析，研究结果 表明房地产价格的变动将导致股票价格产生波动；何虹（2005 ）利用资产定价模 型进行了中国房地产市场与股票市场的关联性分析，发现二者间的关联性非常微 弱。 本文的贡献在于：通过实证分析 1997 年 1 月至 2006 年 12 月间的房地产销 售价格指数、沪深综指、沪深地产指数等月度数据，发现我国房地产价格与股票 价格间存在显著的相关性。 三．研究数据和模型 本文主要以国房景气指数代表房地产市场，并重点研究其中的房地产销售价 格指数。此外，以上证综指和深证综指代表股票价格，上证地产指数和深证地产 指数代表房地产股票价格。1 1．房地产价格、股票价格和房地产股票价格的变化趋势 国房景气指数中的房地产销售价格指数、房地产开发综合景气指数和房地产 开发投资指数等反映的房地产市场的变化趋势如图 1 所示。 1本文所用的数据全部来自于“国务院发展研究中心信息网”和“中经网统计数据库”。 图1 房地产价格的变化趋势 120.00 110.00 房地产开发综合景气指数 数 指 100.00 房地产开发投资指数 90.00