物业培训资料36计.doc

物业培训管理36计 第一计 瞒天过海 作为物业管理人员，对业主说实话没错，但什么实话都说就大错特错了。 第二计 围魏救赵 不交暖气费可以适当地停水，不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许？当然不允许！但你不会不说是欠费停电吗？就说是设备故障，反正他钱不交来设备就老有故障。 第三计 借刀杀人 业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车，但我们不砸并不说明所有人都不会砸。 第四计 以逸待劳 这一批楼建得实在差劲儿，一下雨就有人投诉北边儿的窗户漏。漏怎么办？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们到很少会有人再张罗维修的事了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效果比你十万火急地赶过去还好！ 第五计 趁火打劫 业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事，我们也应该积极呼吁：“闹事的业主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主也好有个交待。”当然，钱到了我们帐上想怎么花就是我们说了算了。 第六计 生东击西 我们要经常与业主沟通：“您对我们的工作有什么意见？您觉得我们还应该在那些方面改进？”业主如果有意见，我们一方面表示虚心接受，另一方面也要向业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见，那好，就快把物业费交了吧！ 第七计 无中生有 业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们收着拾破烂的管理费呢！当然这事儿不能跟业主讲，那么可以告诉业主：“咱们这个小区是商品房，拿着银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主素质的把关，所以个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉？ 第八计 暗度陈仓 你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心，一开口就说我们花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的？下次再有这样的情况你们一律统一口径，就说我们到先进小区考察，学习人家的先进经验去了！ 第九计 隔岸观火 业主家房漏了？先查查他物业费交齐了没有，如果没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等他再催得时候告诉他还有几户报修，我们得给先交物业费的业主服务，又耐心就让他等吧！ 第十计 笑里藏刀 看见欠费的业主我们老远就的上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸的心花怒放，恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。 第十一计 李代桃僵 保安队混乱、管理不善，为平民愤，当然不能让保安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了，该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了，正愁没理由办他呢！ 第十二计 顺手牵羊 光撤那个副总是不够的，连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。 第十三计 打草惊蛇 周三安全检察，赶紧贴通知出去！那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检察之前把安全隐患收拾起来，等我们检察的时候天下太平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题你怎么办？把人家轰出去？人家是租户，租户交费比业主还积极，不能全得罪光了嘛。 第十四计 借尸还魂 业主说咱们是“草台班子”，什么叫草台班子？咱们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大企业的领导干部，如果没有我们，企业怎么能破产；如果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献，我们也从企业领导变身为物业公司的领导，这有什么不对的？ 第十五计 调虎离山 业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应马上出面，把这些人请到会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，老总往哪儿推呀！ 第十六计 欲擒帮纵 领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了，你再出来力挽狂澜，这就能显出你的工作能力了。 第十七计 抛砖引玉 小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种上一棵，告诉大伙儿是小区业主自己种的，其他业主就会心理不平衡：在公共区域种自己家的树，有这样的便宜为什么不占呢？不用咱们张罗，业主们自己就会悄悄地把树补种上，而且浇水施肥都不用咱们操心，说不定哪天咱们小区就挑李满园了！ 第十八计 擒贼擒王 拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的