收房相关问题问答.doc

主持人 ：各位网友，大家好，今天是我们新浪房产购房者俱乐部系列讲座的第六讲，今天我们有幸请到了北京同达律师事务所的律师，同时也是新浪房产专家答疑栏目的特邀律师李玲女士，给我们讲一下收房及入住后应注意的法律问题，请她做一个自我介绍。 　　李玲 ：各位网友，大家好，非常高兴有这样的机会和大家进行在线的交流，我叫李玲，同达律师事务所的，希望通过今天这样的机会，给大家提供一个方便的沟通渠道，谢谢大家。 　　主持人 ：李玲女士，您做我们栏目的专家答疑特聘律师已经很长时间了，您发现网友提出的问题主要集中在哪几个方面呢？ 　　李玲 ：第一个是商品房买卖合同的签署当中遇到的一些问题，比如说产权证的办理的一些时间，还有面积的违约责任怎么约定，将来出现误差的时候。还有一个是开发商销售房屋，五证是否齐全，销售许可证是否具备，这种情况下是否应该签约，应该注意到什么问题。第三个是入住以后，发现交出的商品房跟当初的承诺有所不符，包括外部的一些规划条件出现问题，怎么跟开发商进行协商。还有是涉及到开发商违约之后，如何进行退房，把损失降到最低。最后是比较多的是物业管理方面出现的纠纷了。 　　网友：我主观上觉得房屋面积缺斤短两，该怎样申请什么部门复测？具体手续怎么办？住房净高只有2.65米，有关规定是该不低于多高呢？ 　　李玲 ：首先，房屋在交付的时候，开发商必须要提供一个由房地局测绘大队出局的实测面积表，必须要求开发商提供那个，看一下这当中的面积和您买卖合同当中的面积是否相差比较大，如果仍然有疑问的话，可以向房屋所在地的测绘大队提出一个复测的申请，由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答，可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高，有一个住宅建筑规范，最高不得超过2.8，最低不得低于2.5。 　　网友：我最近在马莲道买了一套商品房，本来合同约定是7月30日入住，开可是开发商要求入住要缴纳大型基金和契税，否则不予办理入住，我现在也没有拿到钥匙，该怎么办呢？ 　　李玲 ：开发商通常的做法是先签物业管理公约，交物业管理费及还有契税等等，然后才给钥匙，这实际上是程序的颠倒，当购房人足额缴纳了房价款之后，开发商必须按照合同的日期交付符合条件的商品房，这之后才涉及到产权证的办理、契税的缴纳、公共维修基金的缴纳，因此，购房人可以让开发商履行交付义务，如果开发商拒绝的话，业主可以向法院或者是仲裁委提出诉讼或者是仲裁，以维护自己的合法权益。 　　网友：如果说入住以后，发现小区夜间的车辆，尤其是重型卡车特别多，导致噪音超过标准，是否要求退房？ 　　李玲 ：这个理由不是很充分，但是可以通过业主管理委员会向物业公司提出这样的要求，或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求，因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。 　　网友：交房的时候，发现楼房外立面的颜色改变，该怎么办呢？ 　　李玲 ：楼房的外立面的颜色改变，开发商必须在征求业主的同意之后才可以对楼房的外立面作出改变，我们当初购房的时候，这也是我们选择这个房屋的一个因素，可以通过业主委员会向开发商提出这样的要求。 　　网友：如果外立面颜色的改变，当时没有签定合同怎么办？ 　　李玲 ：有没有一些楼书或者是宣传单上有没有做过这样的描述呢？必须要有一些证据，不然的话，将来走到诉讼也好，仲裁也好，缺乏对当初的证据，就比较难以支持我们的主张。 　　网友：入住了一段时间以后，发现房子渗水怎么办？ 　　李玲 ：根据住宅使用说明书和保证书，要求开发商提供维修和修缮的服务，如果是房屋结构上的问题，属于质量问题，可以向开发商提出一定的索赔。 　　网友：按合同规定，如果发现你所购买的房屋有面积缺斤短两的问题，或者对方没有按时交付钥匙，那么你有权拒绝购买，开发商可以还给您首付款，现在房屋面积出现了小小的问题，可以拒绝购买，但是目前房子已经升值了很多，是不是就应该忍气吞声呢？ 　　李玲 ：有一个正负3%的范围，如果是在3%之内，就没有要求退房的权利，如果超过了3%，就有退房的权利。 　　网友：购房意向书和购房合同有什么区别？ 　　李玲 ：作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。 　　网友：我最近在牛街附近买了一套商品房，装修完毕以后，发现该户的铁门变形，开启不顺利，找了开发商修了好几回也没有修好，您觉得我是否可以由此退房呢？ 　　李玲 ：这是由装修公司安装的还是开发商提供的？首先要确定责任在谁的问题，如果是装修公司安装上出现问题，那就是装修公司的责任，如果是开发商提供的，一个是门的质量存在问题，第二个方面是房屋的结构有问题，导致门一种挤压变形，不同的前提有不同的处理方式，所以请把问