物业知识培训内容.doc

建设单位在房屋促销中作出买房未装修未入住的物业免交“物 业管理费”的承诺，让业主认为一直未入住或未装修就不用交物业管理费，应该怎样对待？ 答： 物业公司对业主装饰、装修应该怎样管理，是否可以收取押金？ 答：没有规定业主一定要缴纳装修押金，但为了起到约束作用，双方可以另行约定。业主装修前要尽到提示、提醒义务，在业主申报装修时要把注意事项详细告知业主（禁止行为、约束行为、安全、防火等）；装修中要加强巡视检查，及时发现隐患并予以制止纠正整改，如业主据不纠正则应报相关部门处理； 3、对物业公司提供的物业服务不满意，业主能否拒交物业服务费？ 答：服务不到位属于物业公司违约问题，业主可以拿出证据，提出批评，严重的还可以起诉，无足够证据，仅凭个人意见认为物业公司工作不到位就拒交物业费则属于业主违约，物业公司可以依法催交。 4、房屋质量有问题或小区配套设施、社备、绿化设施不到位，业主可以因此拒交物业费吗？ 答：不能； 5、业主未交纳物业服务费，物业公司能否采取断电、断水等强制措施？ 答：这是两个法律概念。业主未交纳物业服务费属于违约行为。业主虽然欠物业服务费，但并没有欠水电费，物业公司因此停水停电则属于违法行为；物业公司应该按照合同的约定处理，依法催缴，情节严重的物业公司可以起诉，不能以恶治恶。 6、业主在小区内遭到抢劫或人身伤害，物业公司应否承担责任？ 答：小区内发生突发事件的责任界定应基于政府的相关法规以及合同的约定，也就是合同中约定的物业公司工作的标准，物业公司应该承担的的是过失责任，且责任的裁定应该由权威部门进行，不能由业主个人或物业公司单方决定。 7、小区的停车位的所有权归谁所有?物业公司是否应该收费？ 答：关于车位的所有权，如果开发商把车位的价格打入房屋销售成本里，该车位由全体业主共同共有，如果未把车位价格打入房屋销售成本里，车位所有权归开发商所有，开发商有权出售或出租。?不能。按照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条“设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”等的规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。 　　在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。 　　物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。 业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。　　物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 19、业主窗户贴广告，物业能管否？业主的态度：房子是我的，我要做什么物业公司凭什么干涉？ 答： 1、物业管理公司有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。 物业管理公司的管理权主要是基于三点：1、相关法规的规定；2、物业管理委托合同的约定；3、物业管理公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。 （一）物业管理公司对小区张贴小广告行为有管理权的法律、法规依据主要有： 1、《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并