上海大宁国际广场调查报告118414501422404681.doc

上海大宁国际广场调研报告 项目开发背景及项目理念 开发背景 沪北地区尤其是闸北区相较于市区的发展总存在“滞后”“落后”的感官认识。这其中有历史原因，如上世纪日军侵略对繁华的沪北的破坏；也有之后功能定位的影响，即闸北作为上海对北部地区的交通要塞窗口，聚集了较多外地来沪打工人员；几十年的“腐蚀”，使得闸北区逐渐沦变为“下只角”。 近几年上海商业突飞猛进的发展，使得上海商业零售人均面积已经达到了国际饱和水平。但随着中心地价不断提升，市区人口又因为轨道交通的落实而不断向边缘化延伸转移，边缘地区人口密度不断上升，而闸北地区目前已经拥有80万人口，区域内现有的落后陈旧、规模偏小的商业设施已经不能满足居民的需求。 在上述的地区发展与现状不匹配的背景下，投资额达20亿元、总建筑面积250000平方米的大宁国际商业广场应时而生。 项目理念 LifeHub（生活中心）。 即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。 现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。 朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。 下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。 周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。 正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。 大宁国际商城的LifeHub理念的实质即，为消费者在一个聚集点进行“方便”“快捷”“多元”的消费。 项目概况 项目简介 大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。 大宁国际商业广场物业管理由国际知名的第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司负责，信心保证。由中外合资上海福乐思特房地产发展有限公司开发，主要开发资金来自香港、台湾、美国及新加坡。项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团，后者并负责项目的开发、市务及营运管理。安泰集团从事房地产开发、金融及贸易等业务，曾参与投资开发的上海房地产项目包括企业天地、翠湖天地、香港新世界大厦等。崇邦集团由香港及新加坡财团组成，专注国内房地产开发业务，其管理层由资深房地产专业人士组成，曾成功开发多个上海知名项目，经验丰富。 区位图一 区位图二 效果图 实景图 项目经济指标 基本指标 占地面积 55000平方米 酒店面积 30000平方米 总建筑面积 250000平方米 办公楼面积 40000平方米 建筑栋数 15栋 商业面积 120000平方米 停车位 1300个 车库面积 50000平方米 电梯 每栋均有至少2部 设备房面积 10000平方米 建筑功能布局 建筑总平面布局 Square Square 所有15栋建筑通过建筑间廊桥被划分为9大组团（block）,中央广场设置在 5、6、8、9组团的中间包围处。 从其建筑功能分布情况来看，该项目商业比重很大，是较为典型的商业主导型 综合产品。在下述详细剖析中将以商业相关信息为对象。 商业建筑布局 组团 栋数 规模 主题 1 1 1F~3F 购物、餐饮 2 1 1F~3F 服饰、影院 5 1 1F~3F 电器、餐饮 6 4 1F~4F 餐饮、服饰 8 1 1F~4F 餐饮、电脑、娱乐 9 4 1F~4F 餐饮、服饰、休闲 10 1 1F~3F 购物、休闲 11 1 1F~4F 服饰、购物 12 1 1F~5F 购物、餐饮、休闲 从项目总体布局来看，主要涉及的餐饮、休闲、零售业没有采取绝对意义上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，这对于沿街面相对较短的本案来说有利于消费人群在内部商业主体的逗留和消费。 项目纵向商业利用率较高,多业态的组合引入，使得一些相对承租能力较弱但档次较高的业态能够在纵向空间上生存。平均3F以上的商业布置也最大化了项目的盈利能力。 交通动线布局 入口 项目为开放式街区，共计入口10处，其中人行入口8处，车型入口2处 人行主入口排布在人流密集处，即 街角位置 及 卖场