第五章房地产企业固定资产和无形资产的核算XG.ppt

二、无形资产的计价 （一）无形资产的入帐价值 无形资产应按取得时的实际成本计价。 1、外购的无形资产：按实际支付的价款作为入帐的实际成本。 2、自创的无形资产：按依法取得时发生的注册费、聘请律师等费用，作为无形资产的实际成本。在研究与开发过程中发生的费用、应于发生时直接计入当期损益。 3、投资者投入的无形资产：按投资各方确定的价值作为实际成本。 4、接受捐赠取得的无形资产：应根据捐赠方提供的有关凭据所表明的金额，或按同类市场价格所估计的金额，或该资产的预计未来现金流量现值等，作为实际成本。 （二）无形资产的期末计价 会计期末，无形资产帐户的期末余额反映的是无形资产的摊余价值。 为客观地反映在期末的资产负债表上，企业应定期或至少于每年年末检查各项无形资产预计为企业创造未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于其账面价值的无形资产，应当计提减值准备。 无形资产可收回金额根据无形资产的销售净价、未来现金流量的现值这两项较大者确定。 账务处理： （1）对于发生了减值的无形资产，企业应按其可收回金额低于账面净值的差额计提减值准备，并确认为当期损失，借记“营业外支出——计提的无形资产减值准备”账户，贷记“无形资产减值准备”账户。 （2）对已计提了减值准备的无形资产，其减损的价值又得以恢复，应在已计提的减值准备的范围内转向，借记“无形资产减值准备”账户，贷记“营业外支出——计提的无形资产减值准备”账户。 三、无形资产的取得 1、购入的无形资产，按购入过程中实际支付的全部价款，借记“无形资产”账户，贷记“银行存款”等账户。 2、自创的无形资产。企业自行开发无形资产过程中发生的研究开发费用，于发生当期直接计入管理费用；研究开发成功并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费用、聘请律师等费用，借记“无形资产”账户，贷记“银行存款”等账户。 3、投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值，借记“无形资产”账户，贷记“实收资本”、“股本”等账户。 四、无形资产的摊销 无形资产在一定的有效期限内会给企业带来经济利益；因此，企业应将入账的无形资产，在一定的期限内进行摊销。 无形资产应当自取得当月起分期平均摊销，处置当月不再计提摊销。 企业取得的土地使用权： （1）在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。 （2）房地产企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本； （3）企业因利用土地建造自用某项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。 [例5－16]某房地产企业2008年3月取得一项土地使用权，价值60万元，法律规定的有效期限为10年。2008年9月2日企业在该项土地上开发建造商品住宅。会计分录如下： （1）取得土地使用权时： 借：无形资产——土地使用权 600 000 贷：银行存款 600 000 （2）每月摊销土地使用权时： 借：管理费用 5 000 贷：无形资产——土地使用权 5 000 （3）2008年9月建造商品房时： 借：开发成本 570 000 贷：无形资产——土地使用权 570 000 五、无形资产的转让 企业拥有的无形资产，可以依法进行转让。转让无形资产的方式有两种：一是转让其所有权，二是转让其使用权。两者的会计处理有所不同。 1、无形资产所有权的转让 转让无形资产的所有权，即出售无形资产，一方面反映取得的转让收入，另一方面转销无形资产的摊余价值；此外，出售无形资产还应交纳5%的营业税。如果该项无形资产已计提了减值准备的，出售时应同时将已计提的减值准备转回。 [例5－17]甲房地产公司以800 000元购入一项专利权，按合同规定的摊销期限为8年。使用2年后，由于相关的经济因素发生变化，致使该项专利发生价值减值，估计的可收回金额为450 000元。又使用1年后，甲公司将其出售，所得转让收入为300 000元。会计分录如下： （1）计提减值准备时： 借：营业外支出——计提的无形资产减值准备 150 000 贷：无形资产减值准备 150 000 （2）出售无形资产时： 借：银行存款 300 000 无形资产减值准备 150 000 营业外支出——出售无形资产损失 65 000 贷：无形资产 （摊余价值）