江阴市藏品敔山湾项目营销策划报告(提报)169p.ppt

2010年6、7月—盛大定购一炮而红 择机，进行定购活动。 （具体活动方式根据时机待定） 2010年7、8、9月—客户维护月 本阶段继续宣传别墅，并进行客户维护 可在本阶段内进行一些客户联谊活动 2010年8月—高层空中别墅宣传 展开新一轮关于空中别墅的强势宣传 2010年10月—借机金鸡百花别墅开盘 借机金鸡百花这一江阴历史上的盛世，让本案的知名度进一步加强 成为江阴真正意义上的房地产ＮＯ.１ 2010年11月—高层样板房华彩公开 高层的样板房华彩亮相，更有利于高层客户迅速下定 2010年11、12月—高层空中别墅订购 借别墅火热签约之势，进行高层空中别墅的订购工作，让还拿不到预售许可证的高层，提前收钱落定 二、符合5感的营销方式 符合5感的营销方式，包括营销中心的布置、销售氛围的塑造、服务人员的服务、销售人员的状态等各个方面，让客户一进营销中心，就能体验到各个感观的舒适与尊崇。 （一）情境式营销中心 营销中心是目标客层接触到项目的最前沿，一个好的营销中心可以传达一个案子的精神，可以为案子的形象起到加分作用。我们希望通过目前上海、北京等豪宅流行的“情境式营销”方式，来塑造与众不同的营销体验。 接待中心平面布置模拟，以实际为准 1 2 3 4 多媒体沙盘 立体三维动画 入口接待区：ＬＥＤ牌上显示“欢迎＊＊客户字样”，业务人员上前迎接问候。 开发商业绩展示区：将市房、中堂开发过的高档住宅项目陈列，展示实力。 区域环境区：关于敔山湾的市政规划大图显示，自然景观（三山一湖）、配套建设（南菁中学、国际会展中心、人民医院、酒吧街、敔山湾会所等）一一亮相，将区域环境直观表现。 立体三维动画区：进入立体三维动画影片播放区，带上特制眼镜，身临其境的了解整个案子。 建筑师展示区：长谷川曾经的世界级建筑作品一 一罗列，让客户如走过艺术长廊般心生崇拜。 主模型区：业务人员摇控建筑模型，在声、光、电各种效果配合下，主模型璀璨亮相，进行相关介绍。 ＶＩＰ洽谈区：由一个个特定的包房组成，目标客户进入后，由专门的服务人员送上餐点、茶水，在私密、优雅的空间内进行更深入的洽淡。 （二）5感氛围的塑造 5感包括视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉，新里程会根据不同个案的属性来营造不同的5感 。在本案的5感塑造中可以将本案的高格调、优雅品位尽量得到最多的体现，让客户一进入营销中心，就能感受到全方位的“刺激”，感受本案与其它案子的不同之处，从而立体化的记住本案。 在视觉方面，营销中心包装、售楼人员的仪表、ＶＩ、包括茶杯等接待道具都应该是高格调、优雅、具现代感的。 在听觉方面，用小提琴现场演奏或钢琴现场演奏来传达；ＶＩＰ包间里都接到音响设备，固定播放舒缓钢琴曲。 在味觉方面，精致的咖啡、红茶、点心、水果，用高品质的器具盛放，让客户感受到尊崇感。 在嗅觉方面，可以用特制的高档精油进行氛围打造。 在触觉方面，高档的售楼中心、精致的家具、精美的摆设和古董家具体现不凡品位，触手可及。 （三）大师设计、精致样板区 样板区是客户最能直观了解项目以后交房标准的媒介，好的样板区能深深地打动客户，也是最能让客户感动的地方。这是至关重要的一点，一定要好好设计施工。 （四）秀外慧中的销售人员 销售人员是客户了解案子的媒介，是与客户接触最多的人员，销售人员的好与坏，对一个案子来说关系重大。要成为新里程的销售人员，有两点尤为关键，一是专业亲和的态度，二是端庄秀丽的外表。通过苛刻的挑选、系统的培训，新里程的销售团队堪称优秀。 《新里程业务团队》 三、统一的品牌形象导入 统一的品牌形象，关系到案子的宣传主轴以及宣传调性，也关系到案子的对外形象，因此在正确策略的基础上提炼出统一、独特的品牌形象，至关重要。 （一）VI系列 藏品·敔山湾该如何营销？ 本案建筑面积：21.8万 本案毛坯成本价：8000元－10000元/平米 本案精装成本价：10000元－15000元/平米 每平米保底税前利润：1845元/平米 总保底税前利润：4亿 操作时间：约3年 每年保底税前利润：1.33亿 目标销售起价：12000元－18000元/平米 目标总销金额：不低于26亿 达到以上保底利润所需广告预算（2％）：5200万 如何让本案在短时间内打响知名度及美誉度？ 通过一系列有话题性的“事件”，比如长谷川的炒作、朗朗的钢琴演奏会、金鸡百花奖、李连杰的壹基金等系列话题，来打响本案的知名度，并拉高本案的格调。 事 件 营 销 如何找到目标客层？ 对于高端个案，大众媒体的使用是为了塑造楼盘形象，精准营销才是创造销售的关键所在。利用一些渠道找到目标客层，是新里程已经在做的动作之一。 精 准 营 销 江阴私营业主：5000人；企业法人:34752人次；个体工商户:67749人次；问