清远市富荣农副产品批发市场——可行性研究报告52p.ppt

四、投资估算 经估算、本项目总投资约1.8亿。 本项目初步租赁建议价格： 一层铺位租赁价格：80-100 元/㎡·月 二层铺位租赁价格：50-70 元/㎡·月 三层铺位租赁价格：30-40元/㎡·月 销售价格评估 初步设定项目平均租金为100元/㎡·月。 1）确定年收益：100元/㎡·月×12月×1㎡=1200元 2）确定还原利率：采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数以及本项目属前期经营，市场有待培育，故取还原利率为5-6% 3）使用年限（未来可取得的收益年限）：40年 4）收益价格确定，运用公式：V=A/R×[1-1/（1+R）N] 式中 V：房地产的价格 A：房地产的年收益 R：还原利率 N：未来可取得收益年限 市场预售价 根据清远市商铺市场特性，结合项目特性（40年独立产权商铺，紧邻义乌小商品市场、华南装饰城），建议：一二层均价12000——15000元/㎡ 招商与销售利润对比 销售收益 初步设定其销售率为70%，核算其收益 销售利润收益=51000㎡×12000元/㎡×70%=4.2亿元 评价：资金回收快，风险低，利润收益高 七、清远部分规划和市场信息 1、规划板块一 一、项目主要开发风险 项目总体开发风险： 1、房地产市场宏观调控仍在继续，受此影响，市场未来发展具有较大的不确定性。 2、该地块内部设施（国防光缆和高压线、坟墓土包）的迁移及周边市政配套设施和生活配套设施的不完善，会给项目前期开发经营带来影响。 二、结论和建议 通过对项目的可行性研究，我们得出如下结论意见： 该地块在区位、规模、形状方面具备明显优势，不存在民房拆迁等隐患问题；周边市政、生活配套设施基本完善，但随着区域城市建设快速发展，尤其是周边市政道路通车后，短期内将得到明显改善。 因该项目周边（义乌小商品市场、美吉特华南装饰城）商业圈已逐步形成，可以判断该地块未来升值潜力巨大，投资利润测算也符合集团公司开发利润要求，建议集团积极储备开发。 招商收益 初步设定其租赁均价为80元/㎡·月，考虑到免租期等方面的因素，核算其收益 招商年收益=51000㎡×80元/㎡·月×12月×50%=2448万 评价：资金加收慢、利润较直接销售略低、易于培育市场，但运做风险高 五、市场购买力分析总结 房产中介 阳光嘉园投资客占60%； 清城区外来购房人群占40%； 2007年深圳投资客多； 本地现有在售楼盘项目约30多个； 120-130方建筑面积受当地市场欢迎，三房带套间最佳，50-80方建筑面积受投资客欢迎； 奥园双拼别墅与联排别墅单边位投资性较好； 租金回报：108平米装修配齐家电，月租2300-2500元； 间接渠道信息 清城区本地购房主力人群为公务员、国有企事业单位； 清城区当地工厂企业少，打工机会少，本地一般居民多经营菜场、养殖场和鱼塘，或从事个体户； 本地单位员工收入水平约2000元/月，服务员、售货员收入约700元/月； 清城区石角镇、龙塘镇从事铜回收和垃圾回收的私营老板老板多，经济较洲心镇、横荷镇富裕； 清城区房地产市场广州、深圳投资客占50%，城区本地客约占1/3到1/2； 村民多在本村自建房多，征地后较少迁移至城区，流动性较低。 分析与结论 别墅市场：以奥园项目为参考，当地别墅产品购买人群从地域分布而言，清远本地客较多，包括清远当地官员和周边街镇私人老板（石角镇和龙塘镇），外地客作为补充，但后者比重不断增强；就购买动机来看，由于片区目前生活配套尚不成熟，自住较为不便，购房人群多以投资为主，因此200平米左右的小面积别墅较受欢迎； 洋房市场：从客户区域来看，清城区目前洋房购房人群当中，外地客约占4成左右，其中以广州客居多，此外也有佛山、深圳及东莞客；本地主力购房人群多为政府公务员和企事业单位员工，收入约2000元/月，住房公积金约2000元/月左右，一般城乡居民购房能力有限，农村居民较少于城区置业；120-130平米建筑面积的三房带套间产品受市场欢迎，90平米以上的小户型市场供应量较少。 商业商铺市场分析：从美吉特华南装饰城购买客户来看，外地客约占6成左右；主要来自广州、佛山、东莞深圳； 六、清远市房地产宏观数据分析 3、社会消费品零售总额 4、固定资产及房地产开发投资 1、总表 2、GDP与人均GDP 5、商品房及住宅销售面积 6、商品房销售额及成交均价 3403 2936 2303 2082 1701 成交均价(元) 190% -49.70% 　 　 　 增长率% 89.8 30.8 　 　 　 住宅销售额（亿） 170% -44.30% 89.68% 47.70% 74.47% 增长率% 98.