世联长沙鑫远湘府和城项目定位报告-192p-2012年前期策划-大盘-都市综合体.ppt

引领融城居住的未来;商业秘密声明;指标：项目占地84万平米，中高容积率，总建面195万平米，大规模;中信打造到城市绿地广场;资源：项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多重原生态景观资源;交通：项目直临芙蓉大道，交通进入性与昭示性强，，未来轨道交通利好，更提升项目区域价值;企业品牌——和城承载鑫远品牌价值量变到质变的飞跃：地产开发商向城市运营商的华丽转身。;1;长沙城市的进一步外扩，住宅市场也随之东南西北散点发展。;外来品牌开发商聚集，拉升了整个市场的大盘开发水平。;大盘外地开发商50%;2008年1-12月，长沙市商品住宅累计交易量为43664套/485万平方米，平均月销售3638套/月，40万平米/月 。 2009年总供应量为1300万平米，其中08年存量高达408万平米，39418套，按照08年市场消化能力;1、长沙大盘市场整体概况;;区位;1;湘江世纪城——“大盘价值造势，低价舍利换量”，快速走量，滚动开发模式;;;中信新城——高调造势下，配套缺失，一期销售仍严重受阻;中信新城——二期启动小户型降价倾销，拉动周边区域刚性置业需求，开始走量;3;月份;面积户型;4;碧桂园·威尼斯城——成熟开发商的模式复制，配套先行，低价走量模式;长沙大盘多选“低开高走”开发模式，从规划和已开发功能看一般采用：配套跟进、产品升级，最后卖成熟社区，辐射范围逐渐拉大;【长沙大盘】;3;1、大盘开发策略研究;星河丹堤位于非传统豪宅区，区域形象感知低，价格支持力弱。;依靠外部资源体系（银湖山郊野公园、丰泽湖）的稀缺性，重释区域价值，奠定级别和地位;一期A\C区：别墅组团推出214套别墅， 7套独立别墅197套联排别墅，当天成交109套，现已售謦;一期启动：最优资源地块的低密度高端产品启动，创造价值标杆，建立自身价值体系，成功起势;F区复式高层;三期启动：前期项目高端形象的奠定下，后期推售高层现金流产品，引入完善配套实现了价格突破，成功销售;后期启动：市场成熟的城市高端大盘形象实现项目的后期明星产品的溢价与高层现金流产品的销售;星河丹堤开发策略： 明星产品 创新产品 现金流产品 多元化产品 ;万科城位于深圳市关外坂田片区，开发初期面临区域陌生、地价成本过高的压力;启动期通过各种类型产品的有机组合，有效化解项目风险，明星产品（TH+洋房）起势，树立了项目的整体形象;项目中期主要打造1.1-1.3容积率的TH和洋房产品回收现金； 四期溢价产品主要包括东区御水湾别墅共计157套，主力户型为180平方米左右的景院别墅，约215-245平方米的联排别墅和约260平方米的双拼别墅；此外推出智能化节能高层建筑共85824.5㎡户型包括124平方米的三房和149平方米的四房。;项目通过对节奏的把握，成功实现前期控制风险、后期实现价值拉升的目标;8.84;案例4：黄埔雅苑;案例5：波托菲诺;短期目标：建立轰动效应;我们从案例中找到哪些启示？;基于竞争的SWOT分析验证：;基于竞争的SWOT分析验证：;基于竞争的SWOT分析验证：;第一居所城市价值;4;政府长株潭“两型社会”综合配套改革试验区“的推动： 交通：2008年9月18日，重大基础设施项目——芙蓉大道（长潭段）和红易大道全线开工 媒体：三市广播电视将交叉落地、长株潭区号一体化。;长株潭一体化带动效应下，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等等，必然使得南城城市价值凸显，成为大长沙新中心。;2014建世界环保文化博览园;融城价值;项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多重原生态景观资源;总结: 项目价值研究;项目属性[定位];客户定位;中信新城客户特点——仍旧以区域内自住客户为主，投资客、周边县市客户少。;长沙市区“出城客户”以湘府路为界,湘府路以南出城客户骤减。;周边县市“进城客户”选择省府附近配套较为成熟的项目，对区域无抗性，但看中城市化配套。;但未来随着融城，长株潭一体化发展成熟，成为新长沙中心，客户对区域的抗性与陌生感将会进一步减弱;一期;客户定位;项目各物业类型的单位平米利差测算;长沙洋房价值标准缺失已久，洋房的概念在消费者心中混淆不清 既是郊区别墅的城市化，也是居住功能的别墅化——在别墅与城市化产品之间，洋房找着了立足市场的平衡点;洋房物业的市场支撑：2、城市发展主流区域地段能够支持洋房价格。;洋房物业的市场支撑：3、洋房作为长沙市场的新兴产品，销售速在营销发力的带动下，具备走量的潜力。;TH物业的市场支撑：1.城市TH供应稀缺，TH主要分布在城市外围金鹰星沙、南城、麓南和望城市府四大板块;TH物业的市场支撑：2、存在较大市场需求，有一定的销售速度保证。;客户定位;项目商业、商务指标: 项目商业、商务面积124630.40 平米;本项目预计居住人口约61042人;通常大型