南京浦口NO.2010G36地块市场调研报告2010.10.docx

南京浦口NO.2010G36地块市场调研报告2010.10.29目录浦口城市属性地理位置面积人口区域交通经济及产业发展概况产业布局及城市规划浦口城市房地产市场概况房地产主要指标完成情况2010年9月房地产运行状况市场运行特点市场呈现回暖趋势，后期非理性反弹值得关注地块周边住宅市场分析地块周边在售项目分布地块周边在售项目分析地块周边代表性个案分析住宅市场分析小结地块周边商业市场分析主要商业街分布情况图主要商业街业态情况分析主要商业街租金情况分析商业市场分析小结地块分析地块区位地块指标地块环境地块竞争对手分析地块SWOT分析项目定位定位依据项目整体定位商业定位酒店定位SOHO定位办公定位物业类型组合配比定位浦口城市属性地理位置浦口区地处南京市西北部，扬子江北岸，与南京市雨花台区、江宁区隔江相望，北部、西部分别与安徽省来安县、滁州市、全椒县、和县毗邻，长江浦口段岸线全长52公里，地理位置得天独厚，是南京辐射安徽等省市的前沿阵地。面积人口区域总面积913.75平方公里，全区设4个镇、7个街道办事处。即江浦街道、桥林街道、乌江镇、石桥镇、星甸镇、汤泉街道、永宁镇、盘城街道和沿江街道、泰山街道、顶山街道。有居委员会88个，村委会105个（其中，村居合署20个）。2009年末，全区居民户总户数为176204户，总人口548718人。其中：男性275342人，女性273376人，性别比100.72%。年内迁入人口23963人，迁出11876人，人口机械变动净流入为12087人。年内出生人口4475人，人口出生率为8.27‰；死亡人口3443人，人口死亡率为6.37‰；全年自然增长人口1032人，人口自然增长率为1.19‰。目前常住人口约70万人。浦口是南京重点建设的三个“大学城”之一，区内有东南大学、南京信息工程大学、南京工业大学、南京审计学院、江苏教育学院、南京交通大学、南京农业大学、南京铁道职业学院、江苏警官学院、南京政治学院、南京职工医科大学等，在校生达11万人以上，成为商业消费的主要人群之一。区域交通浦口连接苏皖，通贯四域，是南京的重要交通枢纽，区内“四纵四横”的主干道路构成了四通八达的路网。境内的长江大桥、三桥和纬七路过江通道是目前过江的主要枢纽。在建的地铁一号线西延、地铁三号线，及规划中的纬三路过江通道、地铁四号线、轨道八号线、南京长江四桥等重大过江通道的陆续建设和通车，将在新市区中心附近多线交叉，形成换乘枢纽群，满足多样化出行需求。未来的浦口将真正实现与南京主城的无缝对接。交通的无缝对接，未来必然促进浦口土地价值向南京主城区靠拢，土地价值上升的预期很大。经济及产业发展概况4.1地区生产总值快速增长。2009年，全区实现地区生产总值216.21亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。其中：第一产业增加值16.0亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值107.67亿元，比上年增长15.9%；第三产业增加值89.31亿元，比上年增长16.9%。三次产业比重由上年的7.8:50.7:41.4调整到7.4:49.8:42.8。二、三产业比重较上年上升0.5个百分点。4.2城乡居民收入不断提高。2009年，农民人均纯收入为9902元，比上年增加912元，增长10.1%。农民纯收入中，来自家庭经营的纯收入3258元，占总数的32.9%；工资性收入5803元，占总数的58.6%，比重上升了1.19个百分点。全年农民人均生活消费支出为8002元，其中食品消费3006元，农村居民恩格尔系数为37.57%，比上年上升1.57个百分点。城镇居民人均可支配收入23542元，比上年增加2250元，增长10.6%。其中工资性收入为16154元，经营性收入3178元，财产性收入542元，转移性收入5864元，分别占总数的12.1%、18.1%、12.5%和12.0%。城镇居民人均生活消费支出为16226元，其中食品消费支出5556元，城镇居民恩格尔系数为34.5%，比上年下降0.35个百分点。在岗职工年平均工资32767元，比上年增加1619元，增长5.2%。4.3市场消费水平得到提高。全年实现社会消费品零售总额89.27亿元，比去年同期增长20.3%；贸易企业实现商品销售总额171.01亿元，比去年同期增长54.4%。4.4市场规模继续扩大。2009年，以红太阳商业大世界等5大亿元市场全年实现商品销售总额达62.11亿元，比上年增长9.02%，占全区商品销售总额比重达43.8%，限额以上规模企业实现社会消费品零售总额24.69亿元，比上年增长20.6%。增幅高于限额以下企业增幅2个百分点。4.5旅游业进一步得到发展。2009年，实现旅游直接收入5.64亿元，比去年同期增长36.0%，景区旅游接待量达276.09万人次，比去年同期增长31.5%。同时高档宾馆