第八章 居住区规划课件.ppt

第三节　居住区规划的技术经济分析 一．用地平衡表 用地平衡表作用 用地平衡表的内容 各项用地界限划分的技术性规定 １．用地平衡表作用 方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合理性 审批居住区规划设计方案的依据之一 ２．用地平衡表的内容 项　　目 面积 （公顷） 每人平均 （平方米／人） 比重 （％） 总用地 一．居住用地 100 其 中 住宅用地 45-60 公共服务 设施用地 20-32 道路用地 8-15 公共绿地 7.5-15 二．其他用地 3．各项用地界限划分的技术性规定 居住区用地范围的确定 　　　居住区以道路为界时，如属城市干道或公路，则以道路红线为界，如属居住区干道时，以道路中心线为界；与其他用地相邻时，以用地边界线为界；同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时，以障碍物地点边线为界；居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除。 住宅用地范围的确定 　　　以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边以住宅的1／2高度计算，住宅的两侧一般按3～6m计算；与公共服务设施相邻的，以公共服务设施的用地边界为界；如公共服务设施无明确的界限时，则按住宅的要求进行计算。 公共服务设施用地范围的确定 　　　有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限。 各项用地界限划分的技术性规定 住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定 　　　当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建筑基底及建筑物周围用地按住宅和公共服务设施项目各占该幢建筑总面积的比例分摊，并分别计入住宅用地或公共服务设施用地内；当公共服务设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时，突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计入公共服务设施用地内。 道路用地范围的确定 　　　城市道路一般不计人居住区的道路用地，居住区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计算；小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地，宅前宅后小路不计人道路用地；公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计入道路用地。 各项用地界限划分的技术性规定 公共绿地范围的确定 　　　公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。 二．技术经济指标 居住户数 户 中高层住宅比例 ％ 居住区建筑面积毛密度 万m2／ha 居住人数 人 人口毛密度 人／ha （容积率） 户均人口 人／户 人口净密度 人／ha 住宅建筑净密度 ％ 总建筑面积 万m2 住宅建筑套密度(毛) 套／ha 总建筑密度 ％ 住宅建筑面积 万m2 住宅建筑套密度(净) 套／ha 绿地率 ％ 公共建筑面积 万m2 住宅面积毛密度 万m2／ha 拆建比 其他建筑面积 万m2 住宅面积净密度 万m2／ha 土地开发费 万元／ha 住宅平均层数 层 （住宅容积率） 住宅单方综合造价 元／m2 高层住宅比例 ％ 第四节　城市旧居住区的再开发 城市旧居住区存在的问题 乱——布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分　　工不明，交通不畅 差——房屋质量差，室外缺少公共绿地和各类活动场地，　　城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市现　　代化的要求 挤——交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户　　多，建筑密度高 一．城市旧居住区再开发的原则、特点和方式 复杂性 长期性和阶段性 综合性 旧居住区再开发方式受到一定时期的经济水平、技术条件和环境现状等的制约，根据不同的开发要求可分为维修改善、更新、整理和改建等几种方式。 二．旧居住区的维修改善和更新 维修改善 维修改善旧住宅和居住区的公共建筑 旧居住区室外环境的改善 　　　整顿道路和交通 　　　增设市政公用设施 　　　改善环境卫生 更新 三．居住区的整治规划 土地使用不经济和不合理 公共服务设施不足，居民使用不便 市政工程和公用设施需要进一步完善 居住区公共绿地不断被占用，各类居民室外活动场地需要进一步完善和充实 为了加强安全管理，需要增设围墙、门卫、安保等设施 四．旧居住区的改建规划 局部改建 道路沿线改建 成片集中改建 北京菊儿胡同平面 北京菊儿胡同 五．旧居住区的调查研究 土地利用现状 建筑现状 人口构成 公共服务设施现状 市政公用设施现状 工厂生产情况 地区环境状况，住宅的通风日照 建设资金来源 行政区划现状 * 周边式 单周边 双周边 天津子牙里住宅组 巴黎大勃尔恩居住区 莫斯科某街坊 米尔顿－凯恩斯新城