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继总局发布《房地产行业管理操作指南》后，淮安市国税局先后下发了《房地产业税收风险分析和应对措施参考》和《淮安市房地产行业部分指标预警值》，我们结合本地区风险管理特点，实施房地产行业专业化管理，广泛收集房地产行业数据，剖析行业经营特点和行业征管规律，寻求行业征管的共性。根据初步分析结果，选取本企业作为典型案例分析。 【背景分析】 淮安市XX房地产开发有限公司，股份制企业，2003年2月19日开业，法人代表叶XX，注册资本2000万元，主要从事房地产开发经营，开发项目为楚州区XX花园。企业在本地区进入早，项目开发完整，在行业中具有很强的代表性。 【基本情况】 时期 指标 2009年 2010年1－6月 主营业务收入 9705.53 594.38 主营业务成本 4365.33 2232.30 主营业务税金及附加 1605.73 2333.32 主营业务利润 3734.47 1378.18 营业费用 33.90 24.83 管理费用 218.76 193.36 财务费用 0.33 －3.09 营业外支出 4.94 0.1 利润总额 3476.53 1162.97 应缴企业所得税 1275.42 292.41 净利润 2201.11 870.56 单位：万元 部分财务指标异常，有待进一步深入分析。 【基本财务指标】 平面及第三媒体：采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。 发改部门：采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。 规划部门：采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。 建设部门：采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。 土地部门：采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。 房产管理部门：采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。 地税部门：采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。 银行和金融机构：采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。 【数据采集】 纳税人营业收入上升、毛利率下降、费用率上升，存在多列支成本费用、少申报收入、少纳税调增的可能。 【初步分析结果】 该单位是股份有限公司企业，主要项目为住宅和商业性用房，开发项目在地理位置较好，2009年毛利率38.48%，2010年1—6月毛利率23.19%，上年同期毛利率49.13%，本年毛利率明显低于上年。 该户为成熟房地产开发企业，作为房地产业的主要地价成本低于同类行业，而房价同比上升一倍，毛利率不升反降，存在多计成本或少计收入可能。 收入分析 该企业2009年成本比为44.98%，2010年1—6月成本收入比为37.56%，上年同期为44.38%，本年成本收入比低于上年，说明企业销售利润空间大，在成本一定的基础上，利润应比上年有所增长，而企业利润并没有上升，有瞒报收入的可能。 成本分析 2009管理费用支出账载金额 218.76万元; 2010年1—6月管理费用支出账载金额193.36万元，去年同期管理费用支出账载金额109.05万元，本年支出额大于同期近90万元，而该户人员及机构并没有重在改变，费用比却上升了，有多计费用或有将应计入开发成本的支出计入期间费用的可能。 费用分析 2009年其他应付账款余额：100.28万元；2010年1—6月其他应付款余额：12.59万元；2010年1—6月应收账款余额403.20万元，上年同期1679.57万元，说明该企业支付能力很强，加上企业销售形势好，经分析判断，该企业极有可能少计收入或未按规定结转完工产品的可能。 资金往来分析 2009年度所得税贡献率13.17%，而2010年1—6月仅有4.92%，上年同期为11.37%。该企业各项财务指标控制较好，销售比较平稳，利润空间大，所得税贡献率按理应该有所上升，但企业不升反降，不合常情，有少计收入的可能。 所得税贡献率分析