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? 2004 Capgemini - All rights reserved 华融综合投资公司战略咨询项目建议书 2006年5月9日 北京 在阅读本建议书前，请确认已理解并认可此知识产权条款 重要说明 本项目建议书系远卓公司依据现有资料对华融公司由外及内的审视，因此不可避免地会引入一些推测和假定。本报告不代表对华融公司战略发展的结论性诊断和真实建议。项目开始以后，远卓将会进行深入的内外部调研，从而有可能产生与本项目建议书中内容不同的结论。 远卓期待能与华融公司就本咨询项目进行更深入的讨论，并最终确认本项目建议书。 本项目建议书中的称谓及缩写： 北京华融综合投资公司：北京华融、华融公司、华融、委托方 远卓管理顾问公司：远卓顾问、远卓、受托方 远卓为华融公司提供战略咨询的独特优势 本建议书的主要内容 项目背景 华融公司历史发展 我国房地产行业关键结论 远卓对项目需求的理解及项目目标 远卓建议项目的解决思路 项目主要成果及工作计划 项目组织及报价 附件（单独提供） 远卓公司介绍 远卓相关项目经验及典型案例介绍 中国房地产行业分析（简版） 华融公司目前已经成为北京市国有大型综合性投资公司，特别在商务地产方面成为国内领军企业，为北京市乃至国家经济建设做出了重要的贡献 华融公司现有的业务板块和控股参股企业 华融公司经过多年发展，形成了以房地产为核心主业、多元发展的产业布局… 自1992年设立以来，华融公司以房地产业务为支柱高速发展，公司资产及收入规模增长近1000倍，增长动力主要来自于四个方面 首先我国房地产行业近20年保持了年平均30％以上的增长率，为公司提供了良好的产业发展机遇 2000年5月华融公司通过 “买壳上市”打通直接融资渠道，公司资本规模跨越式发展，成为推动公司房地产业务高速发展的又一大动力 公司房地产业务依托优势资源，积极探索经营模式创新，也进一步推进了公司业务的高速发展 除房地产业务外，金融及文化产业的积极探索不仅对华融业务增长带来直接贡献，也为未来业务创新发展提供了更广阔的空间 华融公司历史取得了令人瞩目的成绩，但与此同时，公司内外部经营环境已经发生了巨大变化，公司希望进一步明确未来战略发展思路，确保公司稳健发展 面对新环境，华融公司邀请外部咨询公司介入，共同制定新一轮战略规划来指引公司下一步发展 本建议书的主要内容 项目背景 华融公司历史发展 我国房地产行业关键结论 远卓对项目需求的理解及项目目标 远卓建议项目的解决思路 项目主要成果及工作计划 项目组织及报价 附件（单独提供） 远卓公司介绍 远卓相关项目经验及典型案例介绍 中国房地产行业分析（简版） 从世界范围内分析，我国的房地产行业处于从粗放经营到精细经营的转变期，强调业务模式创新和资本优势的结合 现阶段我国房地产行业仍处于卖方市场，未来至少保持20年左右的高速成长，属于典型的朝阳行业 我国房地产行业发展的初级阶段蕴涵着行业细分的巨大可能，现阶段房地产行业内谋求细分市场领先的服务模式将大量涌现，市场竞争手段、竞争格局将产生重大变化 我国房地产行业表现出高速增长及明显受国家宏观经济调控而波动的特点，随着新一轮的宏观调控的持续，现阶段房地产行业正处于二次调控期 地域性－四大板块是我国房地产发展的热点 为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过颁布一系列的土地、金融、税收政策来加大房地产行业的调控力度 但从2005年实际结果表现看，房地产投资增长放缓，但需求过快增长令人担忧，可预见国家宏观调控将是长期持续过程 伴随行业的高速发展及宏观调控政策的持续，国内房地产产业正发生着深层次的变革 差异化业务模式的选择日益成为国内房地产开发商考虑的重要问题，并且房企业务模式创新分化显著加快 从上市房企各种模式的净资产收益率来看（不考虑中介、金融类），地产+房产和房产开发两类模式收益较好，但物业持有经营类模式连续4年收益率持续上涨 剔除个体经营能力的因素，业务模式的选择对上市公司整体业绩表现有着重要的影响 随着房地产企业业务模式、竞争要素的转变，行业集中度逐步上升，市场竞争进一步加剧，房地产行业面临着重新“洗牌” 中大型房地产企业取得突破的关键因素 本建议书的主要内容 项目背景 远卓对项目需求的理解及项目目标 远卓建议项目的解决思路 项目主要成果及工作计划 项目组织及报价 附件（单独提供） 远卓公司介绍 远卓相关项目经验及典型案例介绍 中国房地产行业分析（简版） 华融公司已经发展成为多元拓展的集团公司，公司总部对业务组合价值管理准确判断与把握是公司未来发展的关键 业务单元间的直接及潜在协同性的挖掘，是华融公司提升资源使用效率、获取更大收益、规避风险的又一重要课题 战略目标的实现需要与之相匹配的资源和能力，华融公司需要明确阶段性目标及各阶段资源投向和能力建设的