南京汤山一念别墅营销策划报告.ppt

浩华不动产机构 南京浩策不动产顾问有限公司 2009年3月 一、宏观分析 1、2008年南京房地产市场总结 2、2009年南京房地产市场展望 3、2008年南京别墅市场总结 4、2009年南京别墅市场展望 5、南京别墅市场概况 6、本案所在汤山板块概况 1、2008年南京房地产市场总结 2、2009年南京房地产市场展望 ◎首次购房的自住性需求将主导2009年南京楼市 从需求方面来看，首次购房的自住性需求将主导2009年南京楼市，但这部分留存在市场中的消费者数量有限，其购房行为也将更为谨慎，将会对产品提出更高要求,2009年市场竞争会更加激烈。 ◎预计2009年商品住宅价格将进一步下调，直至供需平衡点出现 2009年将持续楼市盘整期，大幅度、大面积的降价不会出现，但在激烈的市场竞争下，预计2009年商品住宅价格将进一步在理性的范围内下调，直至供需价格平衡点出现。 ◎只有房地产价格实现实质性下调，市场才有望逐步走出观望 只有房地产价格实现实质性下调，市场才有望逐步走出观望、人气逐渐回暖、信心逐渐恢复，市场可能出现局部回暖或政策性回暖。目前楼市仍将处于深度调整周期，继续下行的市场预期不会改变。 ◎预期到2011-2012年才能逐步稳定 综合国内未来经济形势的发展、国内金融环境、宏观政策导向及市场实际供需情况，此次楼市市场盘整期将继续持续1-2年时间，预期到2011-2012年才能逐步稳定。 3、2008年南京别墅市场总结 ◎面积、总价控制得当的别墅成交率较高 从成交房源的面积看，面积、总价控制得当的别墅成交率较高，尤其是独栋别墅。08年成交房源多为350平米-450平米的中小型独栋，大独栋成交量较小。 ◎远郊别墅市场局面得以打开，主城别墅成稀缺物业 主城别墅用地的稀缺导致了郊区及远郊别墅市场的快速发展，近期上市量主要集中在郊区及远郊板块。方山、仙林、禄口、溧水等郊区及远郊为南京市别墅主力供应板块，远郊别墅市场局面得以打开，主城别墅成稀缺物业。 ◎独立主流户型面积主要集中在250-500平米 独立别墅的差异性较大 ，目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。 ◎与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式 但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。 ◎从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平 以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。 4、2009年南京别墅市场展望 ◎远郊别墅的竞争将是未来别墅市场的主旋律 从土地分布区域而言，主城区独立别墅用地可开发量有限，大量的高端别墅区主要集中在溧水景观区、江宁各镇景区、江北老山佛手湖、汤泉，句容宝华山等地，远郊别墅的竞争将是未来别墅市场的主旋律。 从未来的供应结构看，远郊别墅以独立别墅为主，主城区和近郊别墅则以联排、叠加等经济型别墅为主。 ◎南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间 南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格与全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。 。 从南京别墅市场的片区划分来看，本案属于城东板块；由于主城别墅用地的稀缺，郊区及远郊别墅市场将得到快速发展，别墅产品类型也日益丰富。 5.3南京别墅市场概况——项目扫描 6、本案所在汤山板块概况 针对本案所在汤山板块的板块竞争分析，结合汤山板块现状，经过对南京市区在售别墅楼盘的调研分析，特将重点个案列举出进行重点分析，供本案参考借鉴。 汤山板块内目前有四席项目在售，其中巴厘·原墅、东湖丽岛别墅销售已经接近尾声，其中汤山公馆后续供应量最大，但由于其类别墅项目，相对本案，面积和总价低，目标客群不重叠，对本案不构成直接竞争威胁。 放眼南京郊区范围以内别墅市场，目前有纯独栋产品供应的项目主要集中在江北、三山及紫金板块。 同区域参考楼盘【汤山公馆】参考理由：该项目与本案同属一个区域，在市场已有一定知名度，且建筑风格与本案类似，但经济型的定位使得客群与本案不重叠，故只作为参考楼盘。 不同区域同地位竞争楼盘【钟山美庐】竞争理由：建筑形态、目标客群及价格上与本案有重叠区间。 不同区域同地位竞争楼盘【招商依云溪谷】竞争理由：与本案距离相近，目标客群及价格上有重叠区间。 后续供应情况 项目目前二期在售100多套别墅。3月份将新推60套200平米的叠加别墅, 主力户型215-271平米双拼。 不同区域同