土地使用权抵押中的有关法律问题.doc

土地使用权抵押中的有关法律问题] ????我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。??????国内某著名律师在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。????另一个案例则是一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。律师在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。????导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。以上案例从另一个侧面也说明律师在关于土地使用权抵押的法律事务上大有文章可做，现就土地使用权抵押中的一些问题做一个概要的阐述。土地使用权抵押的基本概念????抵押，是指债务人或者第三人以担保债务清偿为目的，不转移占有地就自己的财产为债权人设定处分权和卖得价金优先受偿权的物权行为。抵押权则是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产享有的变价处分权和就卖得价金优先受偿权的总称。其中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，设定抵押的财产为抵押物。当债务人或第三人以土地使用权设定抵押权时，则成立土地抵押权。????土地抵押权包括变价处分权和优先受偿权。变价处分权，是指债务人不履行债务而致被土地使用权担保的债权不获清偿时，土地抵押权人得依法定程序拍卖、变卖该土地使用权，实现土地使用权的交换价值的权利。优先受偿权，实质在用土地使用权折价或变卖之价款清偿债务时，土地抵押权优先于普通债权，登记在先的土地抵押权优于登记在后的土地抵押权。????在我国，土地抵押权除了具备一般抵押权的从属性、不可分性、物上代位性等特征外，还具有以下特征：????第一、土地抵押权的客体是土地使用权，而非土地或土地所有权。????在我国，由于土地所有权不允许交易流通，自然也不允许抵押。一般的自然人、法人和非法人组织只享有土地使用权，包括国有土地使用权和集体土地使用权。根据我国《担保法》的规定，以集体土地使用权做抵押受到法律的严格限制，现实中以国有出让土地使用权和划拨土地使用权设定抵押的情况居多。????第二、土地抵押权的期限，受到土地使用权的期限的限制。????抵押人无权超越土地使用权之期限为抵押行为，抵押权人也无权获得超越土地使用权期限的抵押权，因为“任何人不能让渡大于自己所享有的权利”。????抵押权是担保物权中适用最广泛的担保形式，而抵押权中又以房地产抵押为主导。该制度的价值在于，抵押人可以不让渡抵押物的占有而获得信用，取得大量融资，同时又不影响抵押人对土地的使用和收益。这大大便利了土地使用权人，并有利于土地价值的充分发挥。土地抵押权客体的范围????土地抵押权的客体，即可用于抵押的土地使用权。根据我国现行法律法规的规定，国有土地抵押权客体的范围为：????第一、依法可以抵押的土地使用权????一、出让土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。出让土地使用权是最具典型意义的国有土地使用权，在其上设定抵押权，法律没有特别限制。????二、划拨土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依