土地投资价值分析开题报告.doc

毕业设计（论文） 开题报告 题目名称：郑政出〔2010〕49号地块投资价值分析 院系名称：经济管理学院 班 级：工程管理xxx 学 号：200700644120 学生姓名：xxx 指导教师：xxx 2011年02月 一、选题依据 （一）背景 (1)假设开发法作为房地产估价重要方法之一，也称剩余法，是指项目开发完成后预计可实现的项目开发价值，扣除项目的建造成本、管理费用、销售费用、融资费用、税费和利润等，以此估算土地使用权的客观、合理的价格的方法，其被广泛应用的公式为：地价=项目开发价值—建造成本—管理费—销售费用—利息—税费—利润。假设开发法为房地产的评估和房地产项目投资评价活动提供了合适的方法和多方面的技术保障，应用范围较广。但随着我国房地产市场的快速发展，房地产估价外部环境的变化，房地产价值评估和房地产项目投资评价实践的积累，假设开发法在我国房地产市场中的应用面临着更加复杂的环境，其应用情境都有哪些，在实际运用该方法时还存在哪些难点，如何解决这些难点，假设开发法的应用发展趋势如何——这种方法在我国房地产市场中的应用尚需讨论。 (2) 郑政出（2010）49号地块，位于金岱路北、腾飞路西，面积2.91万平方米（约合43.6亩），建筑高度≤80,容积率≤3.0，建筑密度≤25，绿地率≥30，土地用途为城镇住宅。相关建筑要求：套型建筑面积90平方米以下住房面积，不得低于建筑面积70%，最大套型面积不得超过144平方米。近几年“地王”的不断出现，使土地的实际价格与出让价格偏离。如何根据自身及市场条件对土地进行投资和利用是土地投资活动成败的关键。如果地价超出了公司对地块价值的估计, 即使位置再优越, 没有利润的话也无法承受。所以在我国土地投资价值的分析是十分必要的。本文就是在这种背景下展开的。 （二）意义 （1）当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。在估价实践中，假设开发法经常用于评估地价，但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产，例如：用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用于可改造为新房的旧房，未完成的房地产开发项目或未完工的在建工程等等。房地产开发项目投资评价是基于具有投资潜力的待开发房地产进行的房地产投资效果评价，其过程恰恰也体现了假设开发法的基本思想。因此研究假设开发法的应用能够更好的服务于土地投资价值分析等经济活动。 （2）土地投资价值分析报告是房地产开发商在进行投资决策是的重要依据，它要求在掌握土地基本投资额的基础上，对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，更能反映项目各项经济指标，得出对土地价值的正确和客观的认识，从而得出更科学、更客观的结论。 （3）对企业或项目法人而言，利用土地投资价值分析报告可以对地块的投融资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知，以适应资本市场的投资要求，进而达到在资本市场上融资的目的。 （三）国内外研究现状及发展趋势 （1）国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。他们认为，在市场发达情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。目前世界各国房地产估价理论和实践更多采用的是后一种方法体系。在经典的教科书中，根据多方法相比较原则，常常运用某一种估价方法时，也会引用别的估价方法。例如，在运用成本法估价时，可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场比较法；收益法中利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，也要先采用成本法或市场比较法等其他估价方法先求出建筑物的价值，而在利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，则也要利用其他估价方法先求出土地价值。运用假设开发法估价时，也要采用市场比较法、长期趋势法和收益法预测开发完成后的房地产价值，而估算开发成本时则要用到成本法，因此假设开发法也是一种多种估价方法综合运用的方法。特别是假设开发法适用于具有开发潜力的房地产的估价，在一定程度上弥补了以上三种方法在评估房地产时受应用范围和条件限制的不足。 （2）改革开放以来，随着国外房地产估价理论逐渐进入我国，我国也开始对房地产价值理论探索性研究，经历了短短二十年，我国现代房地产估价得到了较快发展。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，也正在不断探讨引入各种数学模型，加强基于定量分析的房地产估价方法研究。1991年，建设部政策研