某地产集团物业维修管理办法.doc

××地产集团物业维修管理办法 总则 第一条 目的 为了规范房屋建筑及设备接管和维修流程，确保维修的及时性和可靠性；让业主满意，提高××品牌美誉度，切实维护××地产集团品牌。 适用范围：××地产集团所开发的所有物业项目。 分则 物业管理公司或管理处（以下简称××物业公司）职责： 一、××物业公司应该从物业管理、业主需求和社区服务角度，对集 团各开发物业的规划、设计、施工质量控制等方面提出合理化建议及改进意见，以促进新建物业使用功能合理、建造质量良好。 二、××物业公司根据国家相关法律、法规应制定××地产集团物业接收标准，对特别容易引起业主投诉的质量缺陷重点控制。 三、××物业公司应提前至少2-3个月介入交房前的检查验收和分户验收，针对施工过程中待隐蔽的功能性试验，如：外墙淋水试验、厨厕关水试验、管道试压，通水、通球等，××物业公司应主动组织相关人员跟班检查，并作好记录；对分户验收中发现的问题及时督促地产公司进行整改；地产公司应按50元/户的标准向××物业公司支付验房费。 四、交房前1个月模拟业主进行验房，发现问题督促地产公司整改。 五、负责对维修队的管理，制定维修作业流程和维修人员管理办 法，监督和检查维修工作的情况。 六、负责施工单位质保金的支付审查。 七、负责保修期内由客户装修损坏等个人原因产生问题的协调，负责保修期外的公共部位的工作程维修以及由客户出资的配套设施完善、改造工程； 八、负责业主统计分析和汇总，组织维修工作的开展并对维修质量和维修及时性进行回访和总结，报事单要××物业公司统一规定进行规范填写，各物管处必须及时正确将相关资料数据录入明源ERP客户系统。 九、××物业公司必须完善竣工物业的档案资料管理体系的建立规范完整，如不完整的立即要求地产公司工程部配合完善。 十、××物业公司接房时业主合同、接房报事等资料档案保证完整规范。 十一、××物业公司接房时按维保协议分项建立施工方的联系方式等档案，地产公司工程部配合。 十二、××物业公司接管验收合格同意接管后，由物管处主任签字确认接管时间，并在同意接管后10日内完善××物业公司盖章返给项目工程部。 十三、因特殊原因物业未到达××物业公司接管条件时，但又必须进行物业移交时，在不影响业主使用的情况下，地产公司可以通过书面承诺的方式先行向物管进行移交，随后完善。××物业公司应予接管。 第四条 地产公司职责: 一、所属地产公司必须积极支持××物业公司开展各项工作，为××物业公司查阅规划设计及施工图纸、配置标准、工程合同、设备供应合同及工程隐蔽验收记录等相关技术资料提供方便。已交房项目由各管理处核查所需图纸资料统一报地产公司补充完整，本制度印发之日起的新项目在接房时一并完善并做好归档。 二、地产公司的竣工物业必须在向业主交房前至少10天，完成所有合同范围内的工作，达到××交房标准的要求，完成交房区域的围合工作，并确保交房区域的安全及清洁、美观；地产公司需提供满足基本功能的物管用房（宿舍、食堂、接待前台、办公室等）；质保期从办理完毕接管验收手续之日起计算，实际质保期和施工合同约定的质保期存在一定时间差，在质保期时间差内需维修的部分报地产公司审核确认后由物管维修，地产公司承担相关费用。 三、所属地产公司对××物业公司所提交的物业必须满足国家相关法律、法规、建设工程合同以及房屋销售合同的要求，同时也要满足集团相关交房物业的配置要求和物管接收标准的要求。 四、工程竣工办理物业移交时，由地产公司工程部组织召开物业移交专题会并明确后期维修管理权责。并在预验收前组织签订三方维修协议。 五、地产公司客户服务部每月编写业主投诉分析报告并报集团工程管理部和营销管理部备案。 六、客户服务部每半年组织本地产公司设计部针对业主提出的设计方面的问题进行总结讨论。 七、负责对补位维修费用的审定和及时支付，负责对施工单位质保金的扣款处理，保证合理合法（今后新开工项目逐步实现由××物业公司全权负责对施工单位质保金的管理）。 八、负责重大或疑难质量问题的界定并协助××物业公司进行处理。 第五条 集团工程管理部、营销管理部的职责 一、在物业的交接过程中，由工程管理部进行协助和指导，并督促地产公司指导好××物业公司完善竣工物业的档案资料管理体系的建立，物业交接和质保情况统计的相关管理工作；并对物业与地产公司移交过程中的分岐仲裁。 二、组织和参加地产公司和××物业公司的物业维修及物业管理讨论会，协助××物业公司和地产公司总结和提高物业维保水平。 第三章 细则 第六条 物业接管与维修 一、施工单位对其承包的工作范围在维修期内承担维保责任（保修期按建筑工程施工合同约定执行），××物业公司代表所辖地产公司对工程承包人质量保修事宜进行管理。 二、项目（单位）工程在向业主交房前60天，由