楚雄市锦绣春天营销策划案.doc

锦绣春天营销策划案 总体思路 本案旨在为该项目的营销推广提供一个准确无误的方向，通过对市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销策略的周密设计以及行动方案规划的突破等，目的在于能使本项目特性更加突出，销售速度提升，销售产值更为可观且更容易达到销售目标。 本项目营销成败的关键在于开盘是否成功。开盘前能迅速聚集人气，制造供不应求的热卖市场效应，形成良好的市场口碑。故开盘的策划、营销模式的研究占据重要的地位。 本项目的营销策划的关键在于营销模式的创新能否成功。开盘前蓄水成为营销工作的中心。 本项目营销手法采用的是多种营销方式的组合，打破传统的营销推广，无论是媒体的应用，还是操作手法都有根本性的差异。 打破单一低效的宣传推广模式，采用多方位、多角度、多渠道在传播途径上做到丰富、高效、务实。 采用互动式的人员推广手法，利用多种方式集中力量做好新老客户、业主的宣传推广工作。 细分目标客户群体，在传播要点上做到高精度、强力度，最大限度发掘和刺激有效需求。 对楼盘的媒体形象和公众形象做全新包装，以迎合消费市场的需求和吸引追求多元素的眼球。 4、以销售住宅的同时积累商铺准客户模式，将住宅的销售与商铺的销售紧密关联。 5、本项目的竞争将处于全市的竞争格局之中。在2010年下半年有多个楼盘将面世，势必会将会对客户分流。从主观因素来说对本项目的销售会产生一定的销售压力。 6、SP活动的组织实施成为楼盘前期营销推广的核心。SP宣传活动围绕楼盘广告主题展开，主力广告为车身广告、路牌广告，报纸软文为辅助广告。目的在于树立楼盘形象，快速提高楼盘认知度，提升企业知名度，从而拉动项目销售。 市场背景分析 1、区域市场分析 楚雄市现阶段房地产处于飞速发展的时期，已开发和待开发楼盘大多集中于北部的经济开发区和南市区。本项目处在楚雄市中心偏东区域，该区域所以居住的人口比较多，在经过多年的沉积和发展后，市区内交通、医疗、教育和公共设施配套等已相当完善，该区域一直是楚雄买房置业的人的首选区域。 主要竞争项目分析 A、广电·美郡 项目位置：楚雄雄宝大酒店旁 占地面积：24亩；总户数：350户；户型面积范围：60—210㎡ 销售均价：2660元/㎡；预计开盘时间：2010年年底 核心广告语：开盘价格直击心理底线 销售方式：认购白金会员卡，开盘享受9.8折优惠 项目分析：项目位于东区，以底价入市，用价格冲击市场，形成抢购。地块规正，绿化集中，但其位置较偏，对本案有一定冲击力。开盘后会分流东区部分客源。 B、永盛花园三期 项目位置：楚雄市开发区太阳历大道 总占地面积：400亩；在售户数：660户；户型面积范围：80--140㎡； 销售均价：2400元/㎡；开盘时间：2010年1月开盘，在售； 核心广告语：大型生态美景社区； 销售方式：5000元/护照，可冲抵10000元优惠；购房享受9.8折优惠； 项目分析：该项目位于北部经济开发区，位置较远，一、二期销售良好，三期延续前两期成果进行品牌广告。因该项目地理位置不佳，对本项目影响不大。 C、华府世家·三期 项目位置：楚雄市开发区永安路州政府中心旁 总占地面积：23亩；在售户数：110户；户型面积范围：57--180㎡； 销售均价：2750元/㎡；开盘时间：在售； 核心广告语：开启楚雄2010巅峰豪门盛宴 销售方式：按揭购房享受9.8折优惠，一次性付款9.7折；火把节业主有奖互动，老带新客户优惠活动； 项目分析：欧式建筑，超宽楼间距及大面积景观，以豪华、奢侈为项目形象，大卖社区品质生活。营造客户身份认同感，提高楼盘价值。但由于在西北片区，已进入尾盘期，对本项目已不具有直接竞争力和影响。 D、翠湖雅园 项目位置：龙江公园旁 总占地面积：9亩；总户数：200户；户型面积范围：100--130㎡； 销售均价：2900元/㎡；开盘时间：未定； 核心广告语：一山一水一人家，成长成才成功路 销售方式：认购会员卡“吉客会”，500元/张，可冲抵房款；开盘有1%优惠； 项目分析：位于市中心公园盘，附加值较高；为现代建筑风格，以龙江公园景观为主卖点，居住品质较高；由于同在市中心区域，对本项目冲击较大。其将成为我项目的主要竞争对手。 E、兆顺·财富中心 项目位置：楚雄市鹿城西路 总占地面积：20.77亩；总户数：300户；户型面积范围：45㎡左右； 销售均价：酒店式公寓5700，SOHO公寓4000；开盘时间：在售； 核心广告语：双城齐发，赚动楚雄（现阶段） 销售方式：3万元SOHO创业基金； 项目分析：位于西区，以商业地产投资回报吸引客户，户型面积较小，与我项目产品有较大的差异，其以投资为主，我项目以居住为主。对我项目影响